項目市場總結匯報.ppt

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大連市場匯報概要競爭對手分析競爭對手概況06年度代表性競品項目概況06年度競爭對手分析06年度代表性競品項目分析06年市場總結06年度宏觀經濟情況城市規劃、房地產行業政策及影響房地產開發和銷售的總體情況06年土地市場總結競爭格局和對手的表現2007年度市場預期一、競爭對手分析1.1 競爭對手概況2006年度當地市場銷售面積前5名的公司、銷售金額前5名的公司:2006年大連房地產市場銷售面積前5名公司 公司名稱06年在售項目銷售面積均價(項目合并)銷售金額1國泰帝柏灣9.6萬平9000元/平8.64億2運達 運達嘉州陽光9萬平8500元/平7.65億3億達林語家話8.5萬平6400元/平5.44億4金廣金廣東海岸8萬平8600元/平6.88億5福佳福佳華東7.8萬平4700元/平3.67億2006大連房地產市場銷售金額前5名公司1國泰帝柏灣9.6萬平9000元/平8.64億2運達運達嘉州陽光9萬平8500元/平7.65億3金廣金廣東海岸8萬平8600元/平6.88億4億達林語家話8.5萬平6400元/平5.44億5中信尚品南山5.6萬平8500元/平4.76億1.2 06年度代表性競品項目概況2006年度當地市場銷售金額前10名的項目2006年大連房地產市場銷售金額前10名項目 項目所屬公司銷售面積銷售均價銷售金額1帝柏灣國泰9.690008.64億2運達嘉州陽光運達985007.65億3金廣東海岸金廣886006.88億4林語家話億達8.564005.44億5尚品南山中信5.685004.76億6幸福彼岸正源676004.56億7萬科假日風景萬科664003.84億8福佳華東福佳7.847003.66億9世嘉星海遠東490003.6億10明秀家園澳南4.573003.29億1.2 06年度代表性競品項目概況2006年度當地市場銷售面積前10名的項目2006年大連房地產市場銷售面積前10名項目 項目所屬公司銷售面積銷售均價銷售金額1芙蓉人家建設11.249005.49億2帝柏灣國泰9.690008.64億3運達嘉州陽光運達985007.65億4林語家話億達8.564005.44億5金廣東海岸金廣886006.88億6福佳華東福佳7.847003.66億7祥和花園祥和7.545003.38億8萬科假日風景萬科664003.84億9幸福彼岸正源676004.56億10尚品南山中信5.685004.76億1.3 06年度競爭對手分析就當地市場綜合表現最好的三個公司,在市場、產品及客戶緯度值得萬科借鑒之處做重點分析;就當地市場當年市場表現好的三個項目進行重點分析二、 06年市場總結2.1 06年度宏觀經濟情況GDP:大連宏觀經濟走勢良好,03-05年平均增幅14.8%,2006年1-9月份GDP為1860.1億元。2.1 06年度宏觀經濟情況固定資產投資:03-05年呈現高速增長態勢,平均增幅48.1%;06年1-10月為1115.7億元,同比增長27.8%?;A建設投資:2.1 06年度宏觀經濟情況大連作為東三省對外開放的窗口,歷年吸引外資總量占整個東北地區70%以上。進出口總額:04-05年外貿進出口總額平均增幅23%,06年1-10月進出口總額240.2億美元,同比增長23.7%。利用外資情況:05年實際利用外資30億美元。城市經濟——具有投資潛力的沿海城市大連是東三省對外開放的窗口。設立了五個國家級對外開放先導區:經濟技術開發區(1984年,國內首個)、保稅區和出口加工區(1992年,東北地區唯一)、高新技術園區(1991年,國內首批)及金石灘旅游度假區。開放功能區面積達96平方公里,對外國投資者吸引力較強。外企、境外公司和金融機構最為集中的5城市之一:截至2005年,興辦外企超過11000家,其中世界500強企業近100家;東北地區唯一對外資銀行開放城市,有25家外資銀行和外資保險公司在大連開展業務;東北地區外匯業務中心;國家首個保險創新發展試點城市。東北地區開放度最高、對外貿易量最集中的城市:據統計,大連歷年吸引外資總量占整個東北地區70%以上。2006年1-10月份,大連市外貿自營進出口總額240.2億美元,比上年同期增長23.7%;其中,外貿出口總額129.84億美元,比上年同期增長26.67%;外貿進口總額110.36億美元,比上年同期增長20.38%。港航興市——一個中心一個中心:在國家振興東北老工業基地重大國策中,明確把大連定位為“東北亞重要的國際航運中心”。大連港與世界160多個國家和地區建立了貿易關系和航運往來,與國內外300多個港口通航,承擔了東北地區70%以上的海運貨物和相當數量的集裝箱運輸任務。2006年1-10月,大連港口完成貨物吞吐量1.6億噸,集裝箱吞吐量263.5萬標箱,在中國港口綜合競爭力指數排行榜 大連港排名第八 。06年8月,煙大鐵路輪渡“中鐵渤海1號”順利完成各項試驗,正式進入試運營階段,其單航次可載運80噸重的貨運列車50節、20噸載重汽車50輛、25輛小汽車和480名乘客。 06年9月3日,國務院正式批準設立大連大窯灣保稅港區,這是繼2005年上海洋山保稅港國務院設立的第二保稅港區,其規劃面積6.88平方公里,標志著大連國際航運中心建設又向前邁出至關重要的一步,極大促進大連、遼寧乃至整個東北地區經濟和對外貿易增長,加快地區現代物流業發展和全面提高區域對外開放水平。大連作為國家發改委首批選定的四大國家戰略石油儲備基地之一,大連基地規劃原油儲備規模300萬立方米,計劃建10萬立方米原油儲罐30座,分 5 個罐群組,每組由 6 座 10 萬立方米儲罐組成,該工程2007年竣工。06年9月6日,《大連市長興島開發總體規劃》得到省發改委批復,定位于大連東北亞國際航運中心的重要組合港,規劃建設65個泊位,總通過能力18,100萬噸,是東北地區臨港工業大規模發展的主要依托和我國重要的臨港工業基地。產業興市——四個基地四個基地:大連現代產業基地初具規模,形成電子信息產業和軟件基地、石化基地、北方造船基地和先進裝備制造業基地。 2006年1-10月“四個基地”經濟拉動作用突出,共完成工業增加值454.8億,同比增長24.5%,拉動規模以上工業增加值增長17.8個百分點。06年1-11月,大連石化經營總收入超過50億元,提前完成年度生產經營指標,連續6年實現較大幅度增長,大連石化港區在現有1800萬噸/年吞吐能力的基礎上,又投入5億多元進行升級改造和新建大型碼頭,預計“十一五”總吞吐能力達到4000萬噸/年,成為中國石油最大的港口物流基地;2006年大連船舶重工集團可實現造船能力266萬噸,已經躍升為世界第5大造船公司,造船產量占全國造船總量的21.4%;裝備制造業是大連市的支柱產業,目前全市有規模以上裝備制造企業340戶,有船舶、機車、起重設備、重型設備、金切設備、柴油機、電機、軸承、制冷設備等14大類3萬多種產品,2006年1-9月,完成工業增加值156.5億,增長26.2%。電子信息業以旅順南路軟件產業帶和大連軟件園為核心,重點發展業務流程外包業(BPO)、IC設計軟件、嵌入式軟件、應用軟件和系統集成。省略部分。增長率29.5%,05年1987,土地成本壓力較大,盈利水平在7%-9%之間。緊密區03-05年,土地成本增值為37.6%,土地成本壓力較大,盈利水平在15%-25%之間,由于紅旗片區、高新園區等價格已上漲到6000以上,因此,該區域有較大價格上漲空間。星海片區04-05年,土地的升值較快,增長率43.5%,土地成本壓力較大,由于景觀資源唯一,且為商務、會展中心,盈利水平在16%-30%之間,增長空間有限。中心片區由于土地成本較高,致使中山區的房價一直處于較高水平,均價8000盈利水平在8.62%,億達青云映山盈利為19.24%。南濱海區該片區位于中心城區的宜居生活區,景觀資源唯一,05年樓面地價2054,土地供應量較少。泉水片區該片區土地成交規模較大,03-05年土地增長率為29.7%,05年樓面地價1290,土地成本較高,房價增長緩慢。2.7 2007年度市場預期2.6.3 潛力片區預測——波士頓模型波士頓矩陣模型用于分析公司業務,將業務分為明星(Star),現金牛(Cash Flow),瘦狗(Dog)和問題(Question Mark)四個類別。Star明星收益: 高成長,穩定現金流: 中等戰略: 保持或收割Question Mark問題收益: 低成長,不穩定現金流: 虧損戰略: 提高市場分額或收割/丟棄Cash Cow現金牛收益: 高成長,穩定現金流: 高穩定戰略: 保持或增加市場分額Dog 瘦狗收益: 低成長,不穩定現金流: 中等或虧損戰略: 收割/丟棄強弱市場成長率弱強相對市場份額2.7 2007年度市場預期2.6.3 潛力片區預測——波士頓模型在大連公司中應用嘗試銷售凈利率房價增長率紅旗鎮機場前,泉水片區高新園區緊密區星海片區中心城區5325套3380套2591套6136套數據來源:2006年春、秋房展會統計數據1580套長期投資區域最佳投資區域待發展投資區域成熟投資區域注:橢圓大小代表片區房屋供應套數3800套,10040套2650套南濱海片區2.7 2007年度市場預期2.6.3 潛力片區預測根據上述模型,結合投資價值、政府關系因素,大連公司擬對重點發展區域進行調整,將高新園區列為重點片區。5000-60005000-60006000-80008000以上4500-50006000-8000意向地塊紅旗鎮片區凈利率11%-14%房價增長率32.6%機場前片區凈利率6%-8%房價無增幅高新技術片區凈利率7%-9%房價增長率35.4%緊密區中心片區凈利率10%-20%房價增長率14.6%星海凈利率15-25%現房價增長較慢凈利率16-30%房價增長率34%南濱海片區凈利率20%-25%房價增長率25%泉水片區凈利率6%-7%房價無增幅高新園區機場區域紅旗鎮區域2.7 2007年度市場預期2.6.3 潛力片區預測——高新園區概況大連高新技術園區是1991年3月經中國政府批準建立的首批國家級高新技術產業園區,也是大連市的對外開放先導區、科技興市的示范區。園區總占地35.6平方公里,主要由創業園(、軟件園、黃河路科技城等發展區域組成。2.7 2007年度市場預期2.6.3 潛力片區預測——高新園區概況高新園區市場需求量及特征調研的幾家企業的總人數在一萬人左右,在購房方面的特點是: 1、普通人員的收入一般在10萬元以上,購房面積集中在80-100平;2、中級管理人員收入在10-20萬元之間,購房面積集中在120-140平;3、高級管理人員收入在25萬元以上,由于流動性較強,自主需求較低,購房主要用于投資,傾向于投資面積在100平以上的戶型;4、外籍人員購房面積集中在140平以上的戶型。通常的情況為普通人員占公司員工總數10%,中高級人員占70%,高級管理人員占10%,外籍人員占10%。公司人數(位)人員性質年收入需求面積 SAP、惠普、IBM、松下電器、松下通信、畢博2200行政人員5-10萬元90-120㎡軟件工程師10-15萬元140㎡中高級管理人員30萬元140㎡(中級)簡柏特(通用電氣)、埃森哲、DELL2900行政人員、技術人員3-5萬元80-100㎡外籍人員5-10萬元140㎡中高級管理人員20-25萬元120-140㎡(中級)索尼70(高級工程師40人左右)高級工程師30萬元120㎡東軟集團、東軟股份2000一般員工3-5萬元㎡軟件工程師5-8萬元80-100㎡中高級管理人員10萬元以上120-140㎡華信、新軟(海輝)2000(軟件工程師占30%)軟件工程師10-15萬元100-120㎡愛立信、歐姆龍、CSK、阿爾派辦事處(人數很少)一般員工3-5萬元80-100㎡中高級領導10-15萬元120 ㎡以上珍奧、非得、馮哈根斯10-20人中層員工員工收入較低100㎡左右2.7 2007年度市場預期2.6.3 潛力片區預測——高新園區概況從05年大連市各行業在崗人員平均收入統計來看,計算機服務和軟件業、高校教育工作者和技術服務人員的收入分別位列第一位和第四位,高收入將是樓盤銷售較好的有力支撐。學校名稱人數人員性質及收入大連理工大學3134高級科研工作者 100萬以上高級管理人員 15-30萬副教授以上教師 10-15萬行政人員 3-5萬大連海事大學2500高級科研工作者 100萬以上高級管理人員 15-30萬副教授以上教師 10-15萬行政人員 3-5萬東北財經大學2100高級管理人員 15-30萬副教授以上教師 10-15萬行政人員 3-5萬大連水產學院590高級管理人員 10-15萬副教授以上教師 8-10萬行政人員 3-5萬東軟信息學院400高級管理人員 10-15萬副教授以上教師 8-10萬行政人員 3-5萬大連財經學校110高級管理人員 8-10萬副教授以上教師 5-8萬行政人員 3-5萬大連醫科大學4239高級科研工作者 100萬以上高級管理人員 15-30萬副教授以上教師 10-15萬行政人員 3-5萬總計130732.7 2007年度市場預期結論宏觀經濟的持續增長為大連住宅市場的旺盛需求奠定了基礎,住宅消費正在成為產業升級和經濟增長的主要動力;宏觀調控后,土地市場供應稍有波動,隨著當地實施細則的出臺,市場供應恢復,本年供應較去年略有上升;06年大連房地產市場呈現價增量減的態勢,成交均價相比05年有大幅上漲,土地存量將在07年集中放量,價格增幅將相對放緩,成交量上漲;隨著大公司入連,本地化競爭升級為全國范圍的競爭,競爭的加劇使得大連公司必須先于對手獲取可能形成競爭的優質地塊;在片區投資價值分析的基礎上,大連公司需要評估重點發展區域,對重點發展區域進行調整。THE END
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