項目前期產品建議提報.ppt

(53頁)

'項目前期產品建議提報.ppt'
安達項目前期產品建議提報 無論是紅海突圍,還是藍海戰術,思路決定出路我們要解決的問題:1、安達房地產市場處于哪個階段?2、如何紅海突圍?目的:從市場現狀導出本案的藍海戰術。3、如何建立本項目的城市大盤社區價值?目的:為本項目的成功、快速銷售,建立堅固防守、進攻壁壘。目 錄PART1 市場分析PART2 產品建議PART1 市場分析1、城市發展規劃安達城市規劃確定城市建設用地發展方向以牛街向東方向為主,適當發展東南方向用地,遠景向北、西方向跳躍式發展,形成組團式布局。另:安達居住區以成片開發,配套建設為原則,近期以消滅牛街兩側平房區為主,遠期通過新區開發帶動舊城改造,新舊區兼顧發展。2、項目區位分析本案位于安達市主街牛街西北側,在市中心商業區3公里半徑圈內,同時又屬安達學區地段。是商業中心、文化中心及生活的中心;地塊原屬原石油學院校區,區域內先天綠化環境良好。對本項目未來前景而言,無論是周邊成熟配套還是未來發展潛質,以及政府未來定位的發展前景都是具有絕對優勢的。牛街安達高中二中醫院本案傳統商業中心商業中心學區;文化、行政、生活中心 哈大齊工業走廊3公里3、區域市場供應平臺分析(1)開發面積:截止2010年2月底安達市在售項目9個,開發面積達1338824.03㎡。項目名稱占地面積(㎡)建筑面積(㎡)和平雅苑2500646868隆美二期3560053400隆美三期2982860063圣安居3318576446金河家園2600060000天佑國際31381.7567447.03錦江世紀城200000380000融府上城5200094600中和雅苑300000400000合計733000.751328824.03注:隆美二、三期分兩個體系進行銷售。(2)在售項目分布:在售項目80%為沿安達市中心大街——牛街兩側依路而建,順應政府政策及發展方向;消除中心大街兩側所有平房區。另外根據走訪,在安達市火車站附近,九道街以北方向已有項目正在挖地基,但無具體工程公告,并且市政府在2010年將會繼續招商,改造安達平房區,屆時將有相當大的開發量涌出,根據國土資源局信息,2010年開發量不會少于100萬平方米。(3)在售項目去化量:截止2010年2月底,安達市所有在售項目總去化面積達51萬平方米,占總開發面積的38%,去化率較低的主要原因為不少項目開盤時間較短,有的還處于積累客戶時期。08年開盤項目基本已售罄,并且當時在售項目較少,而09年突然冒出近10個樓盤,并且銷售周期都較短,因此平均下來,去化率較低,但去化總量是可觀的。項目名稱建筑面積去化率和平雅苑4686850%隆美二期5340098%隆美三期6006380%圣安居7644695%金河家園60000未開盤天佑國際67447.0350%錦江世紀城38000029%(一期尾盤,二期30%)融府上城9460070%中和雅苑38000014.6%(后續未開)牛都名苑10000050%去化面積合計約51萬(4)價格走勢:安達市房地產市場發展起步較晚,房屋交易價格較低。(1)07年全市房屋交易價格約在1500元/㎡左右,新建商品房逐漸增多;(2)08年,無論從產品品質還是產品價格均取得了一定的突破,全市住宅成交均 價約在1700元/㎡左右;(3)進入09年隨著全國房地產形勢的轉變,大慶、哈爾濱、綏化眾多開發商不斷 涌入安達進行開發,特別是市政府招商引資這一塊,在各項稅收上給予很多 的優惠政策。截止到目前全市住宅成交均價約在2150元/㎡左右。(5)戶型面積變化:由于安達房地產市場起步較晚,目前市場上客群主要還是以解決型客戶為主,對戶型面積需求并無太高要求,因此近幾年客戶需求并無明顯變化,主要還是以75—85㎡兩居為主。(6)產品形式變化:目前安達市場上產品主要以多層為主,無論外立面以及戶型格局都比較有品質感,而高層產品則比較稀少。經過對本地居民的訪談及了解,由于高層跟老百姓已經習慣的多層相比,高層具有公攤面積大、單價高、后期物業費用高等缺陷;因此多數人對高層產品并沒有太大興趣,還是比較熱衷于多層,只有極少數年輕人對高層產品比較熱衷,其次為家庭收入可觀的用戶為追求更好的居住環境而對高層有著一定的需求。。4、項目客源平臺分析安達居民分留守居民、往返大慶等地的通勤居民和長期外居居民三種;安達居民普遍狀況:(1)安達居民的取暖費、物業費用單位不報銷。長期生活比較,個人對采暖、物業費用的承擔壓力,導致安達人基本喜歡75—90㎡之間的兩居房源; (2)安達居民的基本收入5—10萬元之間,10萬元的家庭成員收入屬于中檔以上較客觀的收入;這類人群多為做生意、醫院、學校雙教師家庭;(3)安達居民能承受購房總價在15—20萬/套之間;(4)留居安達的居民對二中十分認可,對距離、交通好壞十分敏感;與二中一路之隔的項目可比距離二中一公里范圍內的項目,差價可到200元/㎡;本案重點客群分析:▲本案周邊高中、二中學區、醫院職工以及市政機關職工給本案帶來先天的高端客群,如何有針對性的把握這些安達高收入群體、如何針對安達做生意客群的專項產品推介,如何精確的客群鎖定,上策公司有著充足的經驗。本案超大的體量以及區域市場有限的客源,如何圈定最為廣泛的客戶群體,如何對不同檔次的客戶進行清晰界定,如何針對不同客源指導不同產品設計,是前期運作的重點??傮w而言:安達市商品房開發以低檔住宅開發為主,占開發總面積的85%以上,即使一小部分房地產開發商計劃開發高檔、高素質住宅,也只是處于構想和規劃之中。目前,安達市住宅和商業房地產市場呈現以下顯著特點:☆建筑風格、建筑規劃陳舊落后已售和在售的樓盤中,基本完全承襲了傳統的“火柴盒式”或“陳列式”,外立面較新潮產品比較略顯呆板,無生機和現代感。雖然在戶型設計上追求時尚,但90%以上為傳統兩房一廳居住型房型為主,戶型單一,開間布局不盡合理。5、區域市場整體結論☆不注重環境營造當具有代表性的大中城市的房地產開發在景觀環境的營造上走過綠化、人性、花園、園林、生態等過程而向更高層次發展時,安達市的住宅開發多為解決型居住為主,沒有重視景觀、環境的規劃和建設,甚至連基本的綠化都做不到?!罾砟顭o創新、概念無炒作在開發理念上,安達市房地產市場多數憑借樓盤建成后的自然銷售,80%的樓盤并沒有類似于“生態”、“人性化”、“智能化”、“綠色”、“歐陸風情”等令人耳目一新的概念,更沒有精美的效果圖和銷售道具。在概念訴求上,即便有也說得比較含糊、粗糙?!畈蛔⒅赝茝V和營銷在調查的安達市的比較知名和有影響力的5個競爭項目中,經過詳細的研究分析,在營銷推廣層面上發現有以下共同特點:◆80%以上的樓盤無現場包裝,現場雜亂無章;◆幾乎都是先做完土建施工,才進行綠化設計;◆不注意售樓處外部包裝,80%售樓處都是一層門面,放一些沙盤模型,墻上粘貼 幾張戶型圖;◆不注意銷售隊伍:在重點調查的5個項目中,還沒有出現統一著裝的銷售人員,更談不上言談舉止等俱佳的職業水平?!魳潜P的銷售人員大都1-2名,無銷售技巧,不注重外表和形象。PART。省略部分。左右57—65㎡占25%110—118㎡占10%左右40.42㎡占2%左右推盤節奏一、二期同時銷售,均屬學區房,二期比一期貴100元/㎡原因:二期距離二中更近;剩余房源把山的60㎡、較大面積的110㎡和頂層6層的戶型原因:把山和頂層抗性較大價格全盤均價:2330元/㎡一期均價:2250元/㎡二期均價:2400元/㎡商服 70㎡,租金1.5萬元左右/年銷售情況去化率:70%客群構成三分之二為回遷戶、本地人為主、少量投資客也為本地人說明:該項目緊鄰天佑國際、中和雅苑,部分房源為回遷房,由于其屬于二中學區,因此區域內競品中價格最高。牛都名苑——競品中的黃金樓盤總建面10萬㎡基本數據一期共7棟樓,多層4棟(其中2棟為團購房),3棟高層;二期暫未規劃一期總建面:7萬㎡左右熱銷房型60㎡、82.37㎡、86㎡(除把山外基本全部售完)多層銷售情況尾盤階段面積區間33—110㎡主力戶型80㎡左右的兩居(剩余幾戶把山、頂層的)價格均價:2200元/㎡(09年價格)最貴樓層價格:2380元/㎡(3—4層)17層高層面積區間33—110㎡主力戶型30㎡、60㎡、70㎡、80㎡、110㎡(以上戶型平均分配)剩余房型30㎡、40㎡、70㎡、110㎡價格2380元/㎡起價,每層加50元,加至16層2830元/㎡為最高價銷售情況去化70%(剩余位置為邊角位置,30㎡居多)客群構成安達本地需求學區房的群體、投資客說明:該項目位于二中西門正對面,屬于最“純正”的學區黃金地段,吸引了很多二中的“仰慕者”。小結:從以上調研情況來看:目前由于安達市拆遷項目較多,短時期內存在較大的剛性需求,因此市場上各案均以中小戶型為各個項目的主要供應產品;市場中各案基本都有少量的中高檔產品推出,因為市場中客戶有此需求,但是被各案所稀釋,不能夠集中于一體,故市場中需要一個能夠吸納此類客群的項目出現。本案臨近安達市政府、學區、醫院,地塊優勢明顯,可吸納此類人群。在所有的城市中都有高端客群的存在,安達市場同樣如此,但是在本地市場中此類產品卻是空白點。插播再從自身找依據方能確立準確目標SWOT項目優勢S:占地20萬㎡,可打造多種建筑業態,形成特色小區。項目緊鄰市政府,順應城市發展發向,并且是政府招商引資項目。占據老石油學院,蒼天古樹天然環境優良,文化氛圍濃厚,水質條件優越。地塊后側則為安達唯一大型公園,方便業主晨練、同樣是最佳休閑場所。緊鄰城市中心大街,交通便利。安達市人民醫院步行五分鐘即可到達。項目劣勢W:區域周邊商業、娛樂配套匱乏。遠離城市商業中心。項目內部已有4棟建筑物,影響整體規劃。項目機會O:眾多開發商合力打造該區域,前景可觀。區域內缺少綜合型、多功能、現代化的大型商業體。眾多開發商已經陷入同質產品競爭中,未找到市場空白點。由于是政府招商引資項目,在資金和政策上可有很多優惠政策。項目威脅T:區域內直接競爭項目較多。特別中和雅苑在本地塊附近大規模投資開發,將成為本區最大的競爭對手,且市場中在售項目戶型為75—85㎡兩居。市民收入水平偏低,并且2010年市場開發量將會空前的龐大,可能會影響去化速度。高層產品去化抗性大,市場關注度不高。本地貸款要求比較苛刻,很多不是政府工作人員貸款比較麻煩。小結:安達房地產市場已經經歷了剛性需求時代,目前即將步入滿足欲望階段?。?)市場產品趨勢——(2)剛性需求階段——安達市房地產起步較晚,2007年左右開始第一次大規模開發商品房,當時百姓置業對房子強調的是“有”的概念。表現為:產品檔次趨同;價格趨同;(3)滿足欲望階段——本案的開發將標志安達樓市開始進入品質大盤階段表現為:價格開始大幅拉開,好的地段高品質產品可達到較高價格;不同特色、不同風格的產品開始有出現的苗頭;低品質、偏遠板塊仍難提升價格;客戶開始看重產品的附加值,有鮮明獨特賣點的產品開始受到市場追捧。安達即將步入滿足欲望階段。高品質、有獨特賣點的產品可獲得更高的利潤。我們的產品應該超越目前市場品質,塑造獨一無二的賣點。小結:本案建議一期推盤量5萬㎡左右,產品由洋房組團和觀景多層組團組成。定位于安達第一高端大盤社區。改善型居住+大社區規劃+景觀+大型商業+高端配套+更多產品附加值2、本案產品規劃建議3、開發節奏建議一期二期三期1、整體布局連貫、通透性強,凸顯各單元情景主題;2、符合本案的交通系統,規整性;3、易于掌控銷節奏,隨時可作針對性的調整。滾動開發,環境先行,配套緊隨綜合市場、地塊規劃條件□考慮到資金合理有效使用和規避市場變化的風險,采用滾動開發;以高質高價產品引領市場的需求,增大甲方利潤,凸顯地塊價值;□先作出小區環境景觀或局部(售樓處、樣板區)景觀有利于削弱前期工程形象不 佳的劣勢,并使客戶產生購買沖動;□ 配套在一期客戶入住時具備使用條件,有利于客戶盡早入住,形成人氣旺盛的氛 圍,并使到現場的客戶感受到成熟社區的印象,增強客戶購買信心。 4+1洋房組團觀景多層組團觀景多層組團4、一期產品規劃說明:4棟4+1洋房組團: ①市場差異化產品; ②奠定項目的高端形象; ③提升價格;面積:120—160㎡目的:打造安達第一大盤社區6棟觀景多層組團: 滿足市場主流消費需求,降低風險,也能符合高端項目的調性;面積:85㎡、110㎡目的:搶占市場,快速銷售;此4棟退出做二期商場和住宅車庫觀景多層組團觀景多層組團一期車庫規劃說明:觀景多層一層為車庫二期商場后面增加車庫二期商場宅間綠地之下的半地下車庫4棟4+1洋房中間規劃為半地下車庫半地下車庫示意5、產品戶型配比業態比例層戶型面積(㎡)比例產品檔位花園洋房4+127%1層四居150—16026%高檔2層三居130—14023%3層三居120—13022%4+1層四居以上125/130+35/4029%普通多層(6層)73%/二居8580%中檔/三居11020%重點推薦注:兩居占51%;三居占33%;四居占16%。6、4+1花園洋房:一層花園、戶戶露臺、層層退臺提升產品附加價值,一層贈花園,戶戶贈露臺。既可提升項目的品質形象,又對項目價格的提升有一定的輔助作用?!?+1’花園洋房平面示意:滿足戶戶有露臺‘4+1’外立面示意:觀景多層可與其類似,保證項目調性統一?!?+1’外立面赭石示意:‘4+1’一層花園示意:‘4+1’一層花園示意:露臺示意:景觀示范區示意:水系示意: 家家鄰水…… 戶戶朝陽……小區道路示意:業態戶型面積(㎡)比例產品檔位普通多層(6層)二居8570%中檔三居11030%戶型配比另一方案:此方案完全滿足市場需求,但很難建立項目的高端形象,后期去化難度較大,不利于產品的快速銷售,也不利于產品的價格增長,本司不做重點推介。7、一期銷售條件:條件一:在商場未建造之前,打造景觀樣板示范區條件二:售樓處位置在景觀區右側銷售條件三:封頂銷售或搶出樣板立面時銷售匯報完畢,謝謝!
關 鍵 詞:
產品 項目 前期 建議
 天天文庫所有資源均是用戶自行上傳分享,僅供網友學習交流,未經上傳用戶書面授權,請勿作他用。
關于本文
本文標題:項目前期產品建議提報.ppt
鏈接地址: http://www.476824.live/p-51577600.html
關于我們 - 網站聲明 - 網站地圖 - 資源地圖 - 友情鏈接 - 網站客服點擊這里,給天天文庫發消息,QQ:1290478887 - 聯系我們

本站為“文檔C2C交易模式”,即用戶上傳的文檔直接賣給(下載)用戶,本站只是中間服務平臺,本站所有文檔下載所得的收益歸上傳人(含作者)所有【成交的100%(原創)】。本站是網絡服務平臺方,若您的權利被侵害,侵權客服QQ:1290478887 歡迎舉報。

[email protected] 2017-2027 http://www.476824.live 網站版權所有

粵ICP備19057495號 

收起
展開
球探网即时蓝球比分 广东快乐十分一定牛走势图解 麻将别的玩法 平安银行股票 广西11选5走势图一定牛 秒速快三精准预测 如何看股票涨跌 ·3d开机号与试机号 新疆体彩11选5历史开奖号 福彩山西快乐十分一定牛走势 股票分析群是不是诈骗电话