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項目成本管理與控制講義.ppt

'項目成本管理與控制講義.ppt'
龍湖項目成本管理與控制主講:周世艾2012年2月9日講師介紹 高級工程師;一級建造師;重慶市造價協會第二屆理事會常務理事;原重慶龍湖地產發展有限公司總經濟師;12年龍湖工作經歷,在成本控制管理和合同、招投標管理方面有比較深刻的體會。內容龍湖的項目成本管理龍湖的項目成本控制 內容龍湖的項目成本管理龍湖的項目成本控制 龍湖成本管理的目標成本經營目標/盈利指標項目策劃銷售定位項目設計/部品定位合作資源資金來源政策與市場環境影響房地產成本的因素自身管理能力項目開發節奏/現場施工 龍湖成本管理的目的 成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益 ----提升價值 以經濟合理性最大的成本提升產品的競爭力,并形成行業成本優勢 。 價值工程數據分析與儲存新項目可研規劃設計合約規劃與招標施工管理合同結算動態反饋及時結算事前定價步步跟蹤準確測算 成本管理工作的重心提前準確測算、步步跟蹤、事前定價、動態反饋、及時結算龍湖成本管理體系思路目標: 建立目標成本管理為導向的成本管理體系 龍湖成本管理的基本內容 ----合理確定成本與有效控制成本 目標成本管理內容 編制目標成本 分階段對目標成本進行檢查、修正 目標成本與實際成本進行比較,對目標成本進行后評估目標成本管理有什么作用 目標成本管理的作用在于心中有數;“算了再做” 而不是“做了再算”目標成本管理原則不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后的產品目標成本管理未來的發展方向管理重心前移方案優化管理創新龍湖的項目成本管理成本管理部分管理制度招標管理辦法合同管理辦法材料設備供應、核價管理辦法預結算編制審核辦法設計變更、簽證管理辦法工程款支付管理辦法……成本管理的管理體系龍湖成本管理體系 制度 流程 方法 工具 (工作指引、作業指導書)業務模塊制度文件流程文件作業指引記錄表單成本管理目標成本管理辦法目標成本編制與審批流程項目策劃階段成本規劃指引項目目標成本套表模板責任成本管理辦法責任成本分解與審批流程設計階段成本控制指引動態成本報送套表動態成本管理細則動態成本信息報送流程招標采購階段成本控制指引責任成本分解套表成本績效考核制度合同計量與結算流程經濟標書及評審指引責任成本月度評估表。。。。。。。。。。。合同商務條款管理指引成本月度分析報告模板 動態成本信息歸集指引成本預警通知書造價咨詢單位管理指引目標成本調整申報表變更簽證管理指引成本數據庫模型預、結算編制管理指引項目成本指標測算表成本數據庫編制指引市場成本調研表專業端口責任成本考核指引項目成本-盈利動態測算表成本部工作管理與考核指引項目主要規劃指標。。。。。。項目產品建筑/品質標準表項目設計限額要求及成本控制建議表設計變更單/簽證單經濟標評審分析表計量支付表單 工程進度/材料供應計量與付款臺帳工程結算審批表項目總包工程清算審批表結算協議表。。。。。。成本管理部分制度流程體系成本模塊:制度流程與管理工具龍湖項目主要成本費項序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項1開發成本土地成本土地價款、拆遷安置補償等2前期費用勘察、設計費報建費 三通一平費等 3配套設施費用學校、幼兒園、會所等4基礎設施費用水、電、氣配套、道路小區強弱 電、總平工程 5園林景觀工程費用軟硬景、水電、小品等6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程 7工程相關費用審計費造價咨詢費 監理費、定額外檢測費 物業前期介入費、維修基金8期間費用銷售費用營銷設施建造費 其他銷售費用9財務費用貸款利息等10管理費用員工工資、福利等 建設部2000年9月18日發布 《房地產開發項目經濟評價方法》 第四章第24條明確 “開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項費用,主要包括:土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費用等?!背杀緶y算費項表比較討論: 你所在企業有無成本費項表,表格形式和費項順序有哪些不同,內容有哪些不同結論: 各表形式和費項順序不同,但費項的內容大致相同以項目為管理對象項目的完全直接成本測算分解間接成本測算分攤龍湖項目成本管理的內容集團公司重慶公司成都公司北京公司項目2項目1項目2項目1項目2項目1項目N項目N項目NN公司項目N龍湖集團組織形式項目N龍湖項目管理組織形式營銷部成本管理部工程管理部設計研發部計劃財務部總經理研發專員項目負責人項目研發經理項目工程經理項目成本經理項目營銷經理項目財務經理專業工程師成本專員營銷顧問財務專員公司運營總監項目1項目2項目3項目N某公司龍湖項目部主要職能 產品研發定位施工組織和管控成本測算和控制營銷策劃和銷售客戶管理品質保證實行項目管理后公司和部門職能公司土地競拍、資金保障、人力資源部門掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新;整理資源、知識沉淀;集公司資源協助支持項目工作,檢查監督項目工作培訓項目需要的合格的經理和專員項目職能崗位項目成本管理職能設計研發1、產品定位 2、產品建造標準 3、設計任務書 4、 設計優化產品成本控制 5、設計費管理成本管理1、目標成本測算和分攤、動態成本跟蹤控制 2、開發成本(包括建造直接成本和間接成本)管控3、材料設備采購及認價 4、工程招標、合同、造價管理 5、資金計劃匯總工程管理1、在成本控制下的進度、質量管理 2、施工技術方案、設計變更、現場簽證管控營銷1、市場定位 2、體驗區選址及標準 3、銷售費用(包括樣板房景觀體驗區)管控計劃財務1、項目成本財務指標的管控 2、分攤成本的管控 3、總體資金計劃的管控 龍湖目標成本管理三大工具1、目標成本測算與分解2、投資分析模型3、歷史成本數據庫龍湖項目目標成本測算和分解目標成本測算的條件和方法 經討論確定的方案或設計圖(規劃指標表) 整理建筑標準、產品配置 相應項目工程造價歷史成本數據 市場價格及其走勢的準確把握 參照本企業類似產品歷史成本、在建項目成本、市場同類產品測算成本正向測算:測算依據 (產品標準、市場情況、歷史成本數據庫)測算方式 (估算、概算、預算)團隊工作反向倒逼:確定銷售價格水平;確定利潤要求;反推計算成本目標成本測算的方法目標成本是根據產品定位、產品預期售價和期望利潤,結合目前市場價格情況,參考歷史成本數據資料,并同時預測未來價格走向,預先制定并力爭控制的產品成本。省略部分。74119727%高層公寓27標準層58647111520%高層公寓26標準層69057012021%高層公寓15標準層6265468015%高層公寓18標準層5254537216%高層公寓31標準層72061410517%高層公寓18標準層5294597015%高層公寓31標準層78567810716%高層公寓31標準層80169310816%建筑業態層數面積類型建筑面積套內面積公攤面積公攤系數花園洋房 全部9001580905911011%花園洋房6單元513547363998%花園洋房5單元3516305346315%花園洋房6單元4874428958514%花園洋房5單元1183104313913%花園洋房6單元1638146117712%小商鋪3棟266424681968%小商鋪3標準層6525757613%小商鋪 單元137012739712%小商鋪 棟1342611817160914%寫字樓26棟3102922445858538%主力店5棟4523639949528613%運用價值工程控制投資 投資測算過程中設計階段測算,這一階段運用價值工程分析,確定合理功能,有效控制投資。 價值工程是把技術與經濟結合起來的管理技術,通過對產品的功能分析,達到產品適當的價值,以最低的成本去實現產品的必要功能。 如何有效提高產品的價值 功能 F成本 C 1、功能不變,成本下降2、功能大幅提高,成本略有增加3、功能提高,成本降低4、功能略有降低,成本大幅降低5、成本不變,功能提高如何有效提高產品的價值 表中的價值不是從價值構成的角度來理解的,而是從功能角度出發理解價值的,表現為功能與成本之比; 成本也不是一般意義上的成本,它是構成產品壽命周期的成本,包括建造成本和使用成本。如何有效提高產品的價值 (1)推行價值工程管理,提升局部或樓盤的性價比價值工程兼顧功能、成本,力求以最低成本,實現必要的功能,提高產品價值。功能品質(銷售價格)與成本的比值即性價比,從單個部品部件到整個樓盤可提高性價比 那些是必要功能,業主對哪些更敏感,和成本及售價的關聯(2)技術經濟比較人防工程決策土建車庫與機械車庫的技術經濟比較電梯、空調的配置方式地下車庫最少車位、面積及收益測算基礎形式、主體結構形式、擋墻形式 ……提高價值的方式功能不變降低成本成本不變提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能成本大幅度降低 運用新科技、新技術、既提高功能,又降低項目成本業主不能直接感知的工程項目(包括基礎、結構、綜合管網、能源動力設施等)√    防水工程√   √外墻保溫 √   √家居智能化設施 √ √√√景觀、裝修√√ √ 門窗√ √√ 戶型優化 √   注:以綠化工程為例,在成本不變的情況下,改變植物的搭配和密度,可以改善綠化效果;或者在達到綠化效果的前提下,改變植物品種,可以降低成本。設計階段控制措施產品業態定位模板化設計任務書模板化設計合同模板主要專業施工圖設計指引模板化主要專業施工圖設計審圖要點模板化專業配置標準模板化制定統一標準作法90% 復制 + 10% 創新(1+10%)n一年一小改 三年一大改 產品復制產品復制90% 復制 + 10% 創新(1+10%)n一年一小改 三年一大改重慶。龍湖源著工程實施階段控制要點工程招投標總分包合同管理現場簽證及設計變更管理材料設備采購、認價招標及管理…… 施工方案的比較和成本控制 一般施工方案中可能影響結算的內容施工平面布置中施工設備的選擇和配置塔機的選型、安裝高度、安裝位置基礎土石方和室內回填土石方平衡、外運方案鋼筋的搭接方式、角碼鐵的加工及布置對拉螺桿的設置方式(防水、不防水)止水帶的設置方案和材料選用其他可能增加費用的施工措施等施工方案可能增加費用的審核方案報審批時,由施工單位自己報告有無費用增加,無增加費用的方案由工程管理部審批;有增加費用的由工程管理部審批后,經造價部再對有無費用和如何計算費用審批施工單位報無增加費用的,結算時不再考慮方案增加費用;有增加費用的,按造價部審批意見結算現場設計變更及技術洽商管理 設計變更的原因 由設計院提出的對原施工圖的變更修改 由建設單位提出的對原施工圖的變更修改 設計變更的類型針對施工圖設計內容出現漏錯項而提出的設計理解和確認、設計補充和完善優化設計,在原施工圖設計基礎上改變主要材料、作法的優化設計原施工圖基礎上發生的功能改變而提出的變更各專業施工圖設計不一致,對錯項的統一 技術洽商 由施工單位提出,監理、設計、建設單位審核確定 針對施工圖上出現的不清楚;錯漏;平、立、剖尺寸及做法要求不統一,致使工程無法按原設計施工而做出的技術洽商 設計變更、技術洽商單工作內容實施完工后,建設單位現場工程師和監理單位工程師必須在實施完工后5日內對實施范圍、工作內容、完成質量驗收簽字確認,如屬隱蔽工程,必須在其隱蔽之前簽字確認?,F場經濟簽證管理 現場經濟簽證原因 現場簽證是對施工管理中發生的零星事件的確認 由于施工條件達不到標準 (現場工程交接未達到標準,墻 面垂直度、平整度、凈空尺寸、標高、空間方正等) 合同外工作內容,障礙的清除、遷移等 設計變更、材料替換引起的拆除、返工 現場經濟簽證類型設計變更原因引起的設計變更(返工)簽證主材、主要工藝變化引起的變更簽證市場價格發生無法預測的價格簽證技術措施和質量標準不清晰造成的費用簽證場地移交不清或施工條件變化引起的增加工程量簽證合同出現漏項或清單說明不清引起的簽證措施費簽證現場簽證實施完工后,建設單位現場工程師和監理單位工程師,必須實度實量確認完成的事實或者工程量、材料規格、材質、工日、機械臺班等,方能辦理簽證手續因設計變更返工簽證,結算時除提交簽證單還應附相關設計變更資料及實施完成驗收記錄 材料設備采購 施工材料設備采購,對材料要比值比價;對設備除了滿足功能外,要比較質量、價格、運輸及運行成本和使用壽命,還要考慮備品配件價格和維修的費用; 如:發電機、電梯甲供設備、材料供應集中采購短期效益1、降低成本2、提升效率3、統一品牌4、保證品質長期效益 1、提升企業的品牌影響力2、實現內部資源共享3、通過對產品、設計、施工工藝的研究,促進先進化、標準化、工業化,最終實現規模效益;甲供設備、材料供應管理甲供設備、材料是控制工程造價的重要方法之一甲供材料采購形式 集中招標采購 (產品成熟,市場供應量大) 競爭采購 (產品市場供應較少) 談判采購 (產品較壟斷)討論在設計階段控制成本效果為什么最好,它有哪些控制重點總結 項目成本控制要點的內容、方向要根據: 項目的定位 市場的情況 工程的特點 客戶的敏感點等來確定謝 謝
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