• /  95
  • 下載費用: 9.90積分  

項目策劃報告.ppt

'項目策劃報告.ppt'
水溪林語項目策劃報告第一部分 市場篇一、 房地產宏觀市場 政策趨于平穩,調控精細入微 土地短缺,上市新房銳減,價格借勢上揚 利好逐步兌現,需求開始爆發 客戶認知歸于理性,一、二手間藩籬漸破 熱點區域,更加分散 行業全面整合,合縱連橫大勢所趨1.總體市場分析 市場供應分析 2005年北京市新開盤別墅項目為132個,市場表現力十分強勁,新開別墅項目主要分布在昌平、朝陽、順義、房山等區域。 2.別墅市場分析一、房地產宏觀市場 市場價格分析 隨著國家宏觀政策一再強壓,加之奧運會的逐步臨近,諸多已經拿地的開發商也加快了項目的入市時間,以此減少今后的開發壓力,所以別墅類物業開發商在定價方面也較為低調,諸多原因導致05年別墅市場均價下滑。一、房地產宏觀市場 建筑形式以聯排居多,經濟性別墅社區通常以“聯排+疊拼/雙拼”的混合型社區為主。 此外,據不完全統計,小獨棟產品占獨棟產品的60%左右,且市場表現良好。 市場產品特征分析 一、房地產宏觀市場新型別墅區(京通別墅帶、大興、密云等遠郊別墅區)發展快速,傳統別墅區受一定挑戰;別墅進入了大眾化、快速化的消費階段;別墅市場存在泛區域競爭特征;近郊、近遠郊別墅兼顧城市功能;產品純粹度不夠,自然景觀資源不夠豐富,家庭庭院面積不足 ,密度較大,容積率較高,其別墅涵義不純粹。 市場總結 一、房地產宏觀市場北部別墅帶依然是京城別墅市場最熱的區域。市場需求方面,將呈現多樣化、明確化的特征。2006年北京別墅市場的價格仍將逐漸回歸,與2005年相比呈現平緩下降趨勢。未來幾年內,北京中小型別墅將成市場主導地位,小獨棟別墅前景持續看好。 市場發展預測 一、房地產宏觀市場 核心競爭區域:京昌高速沿線相關競爭區域:亞北區域 西山區域 溫榆河區域1.區域界定二、區域市場分析 項目位于京昌高速沿線西側,按照地緣性原則,將項目競爭區域劃分為四個板塊:2. 核心競爭區域分析項目名稱物業形態規模容積率價格裝修標準交房日期龍城花園一二期別墅、公寓(售罄) 四期獨棟(250-389㎡)占地:66萬㎡建面:35萬㎡0.5別墅均價:11500元/㎡毛坯現房靜林灣 聯排(206-300 ㎡)占地:6.2萬㎡建面:4.8萬㎡0.76均價:8300元/㎡毛坯06-3-31流星花園二期獨棟、雙拼、聯排(267-300㎡,含地下50-63㎡)占地:26.3萬㎡建面:50萬㎡0.7均價:5300元/㎡套價:138-170萬/套毛坯現房順馳林溪獨棟、雙拼、聯排 (230-500㎡)占地:52萬㎡建面:38萬㎡0.38含地下:7800元/㎡毛坯06-3寬House聯排:240-250㎡(含地下)雙拼:200-300㎡(地下50-60㎡)占地:22萬㎡建面:19.5萬㎡0.67聯排:150-190萬套三期均價:7500元/㎡毛坯一期現房三期05-5三水青青/無雙聯排:192-200㎡ 獨棟:403-449㎡(不含地下139㎡)占地:27萬㎡建面:11萬㎡0.55聯排:7200-7600元/㎡獨棟:9000元/㎡毛坯05-5雪梨澳鄉雙拼:160-260㎡(不含地下70㎡)占地:30萬㎡建面:14萬㎡0.49均價:10000元/㎡毛坯現房玫瑰園(三期)獨棟:260-300㎡(無地下)占地:30萬㎡建面:15萬㎡0.35均價:17600元/㎡精裝修現房碧水莊園A區獨棟:370-420(含地下130㎡)占地:30萬㎡建面:16萬㎡0.4均價:300萬/套毛坯現房中海瓦爾登湖獨棟:300--600(含地下)占地:60萬㎡建面:10萬㎡0.2均價:14000元/㎡--06.12香江別墅獨棟:400-480(含地下80㎡)占地:100萬㎡建面:10萬㎡--均價:8500元/㎡地下同價毛坯現房other渡上獨棟、雙拼:287㎡,不含地下70㎡ 聯排:227㎡,不含地下60㎡占地:11.7萬㎡建面:6.36萬㎡0.39均價:8500元/㎡地下同價毛坯現房二、區域市場分析市場供給區域別墅市場供給集中,2004-2005年京昌高速沿線總體供應量超過150萬㎡,其中不乏幾十萬平米的大盤項目。項目規劃容積率普遍較低,產品以TOWNHOUSE和別墅項目為主,追求居住舒適度和生活品質是該區域產品的一大特點。區域內TOWNHOUSE產品面積主要集中在180-260平米之間,主力戶型面積大多在200-260平米之間;獨棟產品均在220平米以上,戶型面積普遍在280-350平米左右,最大面積達到500平米以上。區域供給項目中,產品線豐富,層次劃分明顯,玫瑰園、碧水莊園等高檔別墅項目提升區域市場形象,領秀硅谷、寬house等中檔、經濟型別墅拓寬了區域市場需求層面。分析說明二、區域市場分析高檔獨棟別墅: 西城權貴、中關村財富奠基者、亞運村傳統富人區為主,購買力在500萬以上,對產品、社區、環境、品牌要求較高,需求的產品和價格區間相對集中。能夠帶動區域市場認知度的極大提升。公寓、花園洋房: 有改善居住環境的需求,地緣性客群為主,追求生活品質,對價格有敏感性,屬于成長型置業群體。中高檔、經濟型別墅: 以輻射中關村、亞運村富人區為主要目標區域的中高檔別墅區; 亞運村財富新銳和中關村知本家,購買力在100-250萬左右,產品品質要求高、存在一定的價格敏感度。普通住宅: 一次置業群體,追求郊區普宅的低價位、對交通、生活配套依賴程度較高。40-60萬60-100萬100-250萬>500萬市場基礎層核心需求層借勢層需求分析:該區域產品線的豐富、多層次性將使區域市場呈現多樣化、明確化的特征,經濟型別墅滿足城市中堅階層的需求;高端別墅依托自身的貼身化個性服務和定制化路線,以稀缺、經典等賣點吸引不少富有階層的關注。市場需求分析 二、區域市場分析項目名稱產品類別戶型面積價 格套 價單 價領秀硅谷聯排250㎡左右180萬元/套均價7600元/㎡龍城花園獨棟250—389㎡352萬—950萬/套均價11500元/㎡順馳林溪獨立、雙拼230—500㎡獨立280-400萬元/套雙拼180-280萬元/套獨立12000元/㎡雙拼8000元/㎡寬house聯排220—250㎡80萬元—150萬元7500元/㎡玫瑰園獨立、聯排200—1000㎡最貴:3000萬/套均價17600元/㎡流星花園聯排、獨棟250—330㎡120-160萬元左右折合4800元/㎡碧水莊園獨棟314—1042㎡270-420萬元/套8600元/㎡靜林灣聯排206-300㎡160-240萬元/套8300元/㎡雪梨澳鄉聯排、雙拼240—341㎡140萬—270萬/套9980元/㎡無雙(三水青清)獨棟、聯排240—273㎡210—300萬/套獨棟:9000元/㎡聯排:7400元/㎡香江別墅獨棟400-480㎡320—450萬/套8500元/㎡(地下同價)京昌路沿線項目價格分析表 市場價格分析 二、。省略部分。元/平米。五、價格定位 通過BEP分析項目對市場需求變化適應能力,建立在如下三個假設之上: (1)產品的產量就是產品的銷售量。 (2)不同產量所發生的固定成本相等。 (3)變動成本與產品產量成正比變化。 此外,對項目成本進行前期的估算,假設項目采用框架結構,土地成本4500萬,建安成本1800元/平米,容積率為0.5,建筑面積為36000平米,管理費用按照銷售收入的4%3.不確定性分析 盈虧平衡分析五、價格定位按設計生產能力,盈虧平衡銷售價格: PO =V+F/QC=4980元/平米 計算結果表明,該項目的銷售價格達到 4980元/平米 ,項目就不致于虧本SFVE產量A金額0五、價格定位 變動項目方案的各種數據,對方案的財務內部收益率作淡因素敏感性分析。找出項目收益指標影響較大的敏感因素,財務基準收益率為12%。 敏感性分析-20%-10%0+10%+20%銷售價10.115.821.527.232.9銷售周期30.726.121.514.912.3成本28.924.821.518.516.7變動幅度敏感因素FIRR %五、價格定位 由所示敏感性分析圖可以看出,該項目對銷售價格及銷售周期的變動是相當敏感的,當銷售周期超過13個月或售價降低12%,內部收益率都將低于基準收益率,將項目抵抗風險的能力較差。20%010%-10%-20%5101221.5FIRR(%)售價銷售周期成本五、價格定位根據與區域內同類產品價格的市場分析比較,結合本案自身特點與產品定位,此外通過不確定性分析驗證,綜合考慮到降低市場風險、最大實現利潤最大化,建議本案產品的價格為:獨棟產品整體市場定價:8600元/平米(地下贈送)類獨棟產品整體市場定價:6800元/平米4.價格定位五、價格定位七、利潤評估 “經濟效益”是經濟活動所取得的效果和從事經濟活動的消耗之比。投資活動的直接目的,就是依靠投入的資源和勞動,來換取未來的收益,投資效益的高低,便成為評價項目投資成敗的關鍵,成為衡量投資方案好壞的重要依據。 根據項目的初步估算,整個項目的“開發成本”平均單價在4500元/平方米,未來的“銷售價格”在會達到 7088/平方米,單位面積的收益平均應該在2588元/平米左右,項目總體收益會在1億元左右。第三部分 營銷篇營銷理念一、營銷理念品牌營銷關系營銷競爭營銷合作營銷誠信營銷文化營銷特色營銷環境營銷知識營銷網絡營銷1.營銷理念 確 保 速 度合理運用價格策略,結合市場契機,確保項目銷售速度的基礎上,確保項目收益以確保銷售速度,快速回款和高收益并重高效的市場戰略在手續、銷售物料準備齊全的前提下,06年銷售實現2個億的銷售額以低總價院落別墅熱銷帶動小獨棟推廣,引爆項目整體市場運作 快 速 回 款 確 保 品 牌 確 保 收 益打造品牌項目及地產品牌開發商形象 ,項目整體實現品牌升級2.營銷目標一、營銷理念 房地產市場猶如一個龐大而激烈的戰場,在每一場戰役中,若想贏得最終的勝利,必須是周全得當的兵法與驍勇善戰的將士二者俱備。在地產營銷中,如果把策劃力比作兵法謀略,那銷售力就是在一線打拼的勇士??梢哉f,策劃力奠定項目的基礎,而銷售力則直接成就一個成功的樓盤。二、銷售執行力策劃產品生產者銷售資金消費者銷售是核心競爭力市場接受層面做初步探尋,在這個階段需要我們完成以下工作步驟:確立整盤營銷方案及企劃方案的細部內容,制定廣告計劃。完成置業顧問案前培訓。完成案名設定及VI視覺系統設計。完成銷售部表格化、數據化、管理化的設計系統。掌握公司既有客戶資料作先期預定,上門客戶的登記及預定統計。完成現場接待中心設計、建造及布置。二、銷售執行力市場目標1.銷售策略試銷階段公開銷售階段強銷階段穩步階段續銷階段通過各類宣傳途徑讓人們接觸、了解本案,引起目標客戶的注意,喚起目標客戶群的興趣。聚集人氣,以此產生“羊群效應”:。集成掌握來客來電的分析及控制。根據試銷、公開兩階段的銷售情況,作出相應修正方案。在適量的平面媒體并配合SP促銷活動之下,人員銷售全面展開(現場促銷、人員拜訪、電話追蹤、直接郵遞)。充分掌握競爭樓盤的詳細背景資料。該階段已取得部分市場份額,及市場接受度,是屬鞏固“陣地”擴大“戰果”的時段,因此力求在該階段采取以下措施及完成銷售目標。完成銷售總量的60%。擴大宣傳面,采取立體組合廣告攻勢;充分掌握本案在市場上的影響力,建立本案在市場上的品牌效應。預測可能發生的受阻態勢,制定好應對措施。對已成交客戶進行聯絡、溝通,形成堅實的口碑傳播層。對本案已在市場上建立的熱效應,通過品牌的深化提升,確立本案牢不可破的形象,該階段主要工作策略如下:著重推出“TCS”(客戶滿意)戰略。強化宣傳本案的物業管理。針對剩余樓層推出適當優惠方案。加強與成交客戶的聯誼活動,擴大口碑宣傳。加強對來訪、來電客戶的追蹤、過濾。 此時此階段逐步進入現房階段,是產品接受市場考驗的重要階段,將有可能出現新一輪的波浪。因此我們要把握好以下幾點:針對老客戶介紹新客戶,采取獎勵措施?;I備起草業主委員會章程及細則。對已購房客戶進行親情慰問。完成剩余樓層的銷售工作,及總均價的控制。二、銷售執行力市場目標2.銷售排期    本項目分為四個銷售階段,項目的銷售階段是根據北京市房地產市場每年的冷暖季節和漾福居的實際情況劃分的,各階段之間沒有嚴格的界限,但我們在推廣方式和相對應的銷售目標上會有所差異?!   ∮捎谒脑轮醒?月底是一年銷售第一個旺季,本項目估計8月上旬開始認購,8月下旬才能公開發售,接下來的9月至10月是又一銷售旺季,本階段是本案銷售關鍵時期,會掀起新一輪銷售高峰,至春節前應達到80%的銷售率,隨后進入尾盤銷售?!   〈汗澢昂笠话闶欠康禺a銷售淡季,所以在這一階段主要是銷售收尾期,采取適當促銷方法爭取利用春節時機完成最后的20%,使住宅達到100%銷售。二、銷售執行力市場目標3.銷售部整體構架“3+3”構架模式銷售領導小組現場銷售隊伍銷售部秘書組FSFSLTSSG品牌銷售模式計劃與評估體系銷售部操作系統TSDSOSPAE二、銷售執行力市場目標4.銷售現場管理框架銷售經理開發商置業顧問營銷計劃制訂調整并報批批準后的營銷計劃執行效果反饋及銷售統計執行營銷計劃跟蹤執行過程督察及核實現場意見反饋傳達營銷指令銷售信息、現場反應上報現場意見反饋策劃組三、中廣信核心競爭力4.成功案例 · 北京第一個Townhouse社區,1998年10月1日開盤,11月就全部售罄。鹿鳴苑  · 1998年12月22日開盤,在開盤后不到三個月時間內銷售超過95%。聽濤雅苑璽萌苑 · 1999年11月16日一期開盤,僅3個月時間完成銷售額95%。3年內一至四期全部售磬。麓鳴花園 2001年6月14日開盤,一期認購短短3個月內完成,回籠資金8000多萬元大雄城市花園接手前代理商業績一直不高,2000年1月、2月僅100-200萬的銷售額。2000年3月15日進入,一年時間實現2個多億的銷售額。三、中廣信核心競爭力
關 鍵 詞:
策劃 項目 報告
 天天文庫所有資源均是用戶自行上傳分享,僅供網友學習交流,未經上傳用戶書面授權,請勿作他用。
關于本文
本文標題:項目策劃報告.ppt
鏈接地址: http://www.476824.live/p-51577308.html
關于我們 - 網站聲明 - 網站地圖 - 資源地圖 - 友情鏈接 - 網站客服點擊這里,給天天文庫發消息,QQ:1290478887 - 聯系我們

本站為“文檔C2C交易模式”,即用戶上傳的文檔直接賣給(下載)用戶,本站只是中間服務平臺,本站所有文檔下載所得的收益歸上傳人(含作者)所有【成交的100%(原創)】。本站是網絡服務平臺方,若您的權利被侵害,侵權客服QQ:1290478887 歡迎舉報。

[email protected] 2017-2027 http://www.476824.live 網站版權所有

粵ICP備19057495號 

收起
展開
球探网即时蓝球比分 山西11选五开奖结果 分分彩后一定位胆规律 广西快乐十分开奖视频 13317期排列5晚秋分析 山西省十一选五开奖 股票指数计算方法是 宁夏11选五购买平台 青海11选5开奖结果一定牛 山东群英会最新开奖 6个平码怎推算下期