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華夏幸?;鶚I案例分析-產業園.ppt

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投資發展部華夏幸?;鶚I案例2017/11/161目錄2017/11/162園區概況“園區+地產”運營模式園區房地產開發園區示例-固安工業園區園區概況2017/11/163園區概況-園區業務成立時間:華夏幸?;鶚I成立于1998 年,擁有房地產開發經營業務一級資質,早前致力于河北省內的城市住宅開發運營模式:2002 年開始運營固安工業園區后,逐漸向工業園區域運營開發商轉型,目前形成“園區+地產”的獨特運營模式園區開發業務:對開發區域進行前期規劃、基礎設施投資建設與管理、市政公用設施建設與管理、土地整理、產業發展服務(招商引資服務)、物業管理、廠房建設租賃等。在房地產開發方面,公司目前已經形成以孔雀城、大衛城、華夏系列等完備產品系列園區產品:開發區作為華夏幸?;鶚I的兩大事業領域之一,已建立了園區建立、招商引資到城市運營的開發運營管理體系,即以構建產業集群為手段,以建設開發區城市為載體,攜手國際資本,推動地方經濟發展。形成綜合園區、主題園區、總部公園、產業港等四大產品體系。2017/11/164園區分布:公司事業版圖主要位于環首都經濟區、環渤海經濟圈等地,已投資開發運營的園區包括固安工業園區(河北廊坊)、大廠潮白河工業區(河北廊坊)和懷來京北生態新區(河北張家口)。2017/11/165園區概況-園區分布園區名稱地點規劃面積產業定位昌黎工業園區河北秦皇島15以節能環保、新一代信息技術、高端裝備、新能源、新材料為主導產業灤平金山嶺園區河北承德75以長城文化為核心,構筑休閑時代長城度假運動旅游的天堂文安園區河北廊坊21以新型材料和裝備制造業為支柱產業沈北智慧產業園區遼寧沈陽一期5萬平圍繞“國際科技城”“活力智慧核”“生態宜居地”三大主題,打造、屬性多樣、動能符合的蒲河智慧產業區廣陽園區河北廊坊15定位于現代服務業于洪園區遼寧沈陽34.85總體定位為“智慧之港、健康之城”,重點從智慧產業、科技創意、商務商業、生態棲居四個方面建設園區青島城陽區山東青島8河北省香河縣河北廊坊402017/11/166園區概況-園區分布2011 年,華夏幸?;鶚I共實現營業收入77.9 億元,比上年增長76.22%;主要受益于園區住宅配套的收入增長。實現營業利潤17.5 億元,比上年增長180.80%;實現歸屬于母公司所有者的凈利潤13.6 億元,比上年增長225.46%;毛利率和凈利率分別為41.9%和16.4%。行業名稱營業收入營業成本毛利率營業收入較上年增加百分比產業發展服務9.53--38.3%基礎設施建設1.861.4919.9%-土地整理22.6315.2432.7%228.3%綜合服務0.320.2327.9%586.8%物業管理服務0.250.40-62.1%37%園區住宅配套38.5424.1637.3%151.7%城市地產開發4.162.9828.2%-70.6%其他0.300.2612.8%-47.9%合計77.59--76.3%產業發展服務:委托工業園區內進行產業定位、產業規劃、城市規劃、招商引資、投資服務等;園區綜合服務是指在委托工業園區內進行園區綠化、保潔、公共項目經營與維護等業務2017/11/167園區概況-發展成果2013年,華夏幸福銷售額為374.24億元,同比增長77.07%,超額完成全年280億元的銷售目標。其中產業新城業務銷售額總計311.86億元(含園區開發業務結算回款75.77億元,產業園區配套住宅簽約銷售額236.09億元),城市地產簽約銷售額為59.16億元,其它業務(物業、酒店)等銷售額為3.22億元。實際歸屬于母公司所有者的凈利潤為27.15億元,同比增長52.21%。公司近三年來銷售面積和銷售收入都急劇上升,銷售面積和銷售收入的復合增長率分別達103.52%和51.52%,公司增長勢頭明顯。2017/11/168園區概況-發展成果2011 年,園區內新開工配套住宅面積245.17 萬平方米,竣工配套住宅面積72.45 萬平方米;城市地產新開工面積 108.70 萬平方米,竣工面積5.17 萬平方米2010 年來,公司新開工面積和施工面積增長顯著,竣工面積復合增長率達56.73%。公司期末儲備開發用地規劃建筑面積 414.03 萬平方米,分別位于河北省廊坊市、固安、大廠、香河、懷來地區2017/11/169園區概況-發展成果2011 年,公司產業發展服務收入達9.53 億元,占總收入的12%,其主要包括委托工業園區內進行產業定位、產業規劃、城市規劃、招商引資、投資服務等產業發展服務收入。2011 年,公司投資運營的園區新增簽約入園企業86 家,新增簽約投資額129.78 億元,單位企業投資額為1.51 億元;園區累計簽約入園企業 438 家,累計簽約投資額489.53 億元,單位企業投資額為1.12 億元??梢钥吹?,固安工業園區新增的單位企業投資額已達2.35 億元,新投資企業呈規模擴大趨勢。項目固安大廠懷來小計其它新增園區總計新增入園企業數量361919741286新增簽約投資額(億元)84.5623.9213.44121.927.78129.7累計入園企業數量2661134742612438累計簽約投資額(億元)347.24109.2225.21481.677.78489.45單位企業投資額(億元-新增)2.351.260.711.650.651.51單位企業投資額(億元-累計)1.310.970.541.130.651.212017/11/1610園區概況-發展成果在現金持有量和資本結構方面,截至2011 年末,公司持有現金31.74 億元,占總資產比例達13%,短期負債和一年內到期非流動負債16.91 億元;公司資產負債率達85.5%,去除預收賬款后凈負債率為24%。但鑒于公司新拓展了7 個園區,并且園區前2 年的開發須由公司墊資,故其資金壓力將較大。在地產開發方面,公司未來五年的戰略目標是以“孔雀城”為品牌,從事北京周邊住宅產品的開發,以環境優越的郊區新興小城鎮住宅作為公司未來房地產業務的主要特色和競爭優勢。此外,公司還打算進行新產品研發,針對養老社區、青年公寓、商務酒店、鎮區商業等產品展開房地產業務的整體開發體系,開發符合特定群體需求的創新型產品。2017/11/1611園區概況-發展成果財務指標2010年2011年毛利率34.5%41.9%凈利率9.4%16.4%銷售費用率8.3%6.9%管理費用率4.0%6.7%財務費用率-0.1%0%資產負債率89.4%85.5%投資性房地產占總資產的比例0.5%0.3%貨幣資金占總資產比例17.3%13.0%長期借款占總借款比例55.3%35.5%去除預收款后資產負債率31.6%24.0%預收賬款與營業收入比值2.082.18預收賬款與總資產比例57.9%61.5%2017/11/1612園區概況-發展成果園區住宅配套、土地整理和城市地產開發毛利率最高,公司84%的營業收入來自這三方面華夏幸?;鶚I旗下從事房地產開發業務的子公司主要有華夏幸福和京御地產。華夏幸福:致力于中等規模城市的住宅、商業地產開發,先后在廊坊地區成功開發了“華夏花園”高檔住宅小區、“第五大街”商業步行街、“華夏九園”中式。省略部分。 年7 月,固安工業園區被授予“十一五”河北省開發區(園區)體制創新獎,成為唯一獲此殊榮的開發區。另外,固安工業園區獲得了“年度最具影響力產業新區城市”的獎項榮譽。在區域位置上,固安工業區在交通及物流的優勢明顯。園區距首都機場80 公里,距天津市區100 公里,距天津新港130 公里;周邊40 公里內擁有京沈、京津塘、京滬、京濟、京石、津保等10 條高速公路,和京九、京廣、京滬、津保、京山等5 條國家級鐵路;100 公里范圍內擁有首都國際機場、天津國際機場等兩大國際機場和天津新港、京唐港;幵有106 國道、京深高速公路纴貫南北,廊涿省道、涿密高速公路橫貫東西;園內迓設有年貨物吞吏能力1000 萬噸的京九三級甲等鐵路貨運站。此外,固安工業園區擁有優美的自然環境,良好的商務環境和舒適的生活環境。固安縣被中國花卉協會列為中國花木之鄉,被中國礦業聯合會命名為中國溫泉之鄉;工業區30 分鐘車秳范圍內有6 個高爾夫球場、1 個五星級酒店、4 個四星級酒店、3 個溫泉度假村;工業區位二固安城市核心區周邊、三公里范圍內擁有國家事級甲等醫院及大型商品市場。在投資成本上,固安工業園區在土地、亮力、資源、稅收等方面都具有明顯優勢。與北京、上海等地相比,固安工業區額用工成本只有京、滬兩地的1/2,土地成本比京、滬郊縣低1/3 多,核算綜合投資成本,選擇固安工業區要比在京、滬郊縣投資成本節約1/3 以上。2017/11/1636企業所得稅(入區企業除享受國家優惠政策外,從獲利年度起)第1 年由地斱財政獎勵其繳納所得稅額縣級留成部分的100%第2—3 年由地斱財政獎勵其繳納所得稅額縣級留成部分的50%個人所得稅(由地方財政直接獎勵給個人)年納稅總額達到300 萬元以上, 以征代獎,免征3 名高管當年個人所得稅年納稅總額達到500 萬元以上, 以征代獎,免征5名高管當年個人所得稅年納稅總額達到1000 萬元以上, 以征代獎,免征10名高管當年個人所得稅2017/11/1637園區示例-固安工業園區在園區服務上,園區投資服務部下設24 小時服務指揮中心,24 小時全天候提供 “全程無憂管家式服務”,對入區企業實行封閉式管理,協助企業處理不政店各部門有關亊宜,為投資者營造溫馨的投資環境。服務包括幫助入園企業迕行設立登記、各項審批、土地、房產證辦理、營業執照年檢、納稅申報、戶口遷移、員工子女入學,解除企業入園的后顧之憂,加快各項亊宜癿辦理進度。此外,園區還提供金融支持,已與國家開發銀行、中國工商銀行、中國銀行建立了合作關系,協助入園企業解決融資問題。全程無優管家式服務2017/11/1638園區示例-固安工業園區華夏基業在固安累計投入3000 多萬元用二園區規劃,先后聘請王志綱工作室對固安工業園區進行總體策劃、美國DPZ 公司進行固安工業園區概念規劃、美國EDSA 公司進行園區起步區概念設計、羅蘭貝格進行園區產業定位研究、天津市城市規劃設計研究院進行固安新城總體規劃設計。園區確立了“電子信息產業”、“汽車零部件產業”、“現代裝備制造業”三大主導產業方向,復合規劃了中國北方電子信息產業基地、中國北方汽車零部件產業基地、大北京民生用品產業基地、九通科技基地、城市核心區、生活配套區6 大功能區,科學有效地實現了各個功能區域之間的混合生長、協同發展。2017/11/1639園區示例-固安工業園區截至2011 年6 月,固安工業園區在招商引資方面成績顯著,簽署入園協議258 仹,其中已投產企業53 家、試生產企業12 家、在建企業45 家、已簽約未進場企業103 家,解約40 家,其他情形5 家;有效協議的簽約總投資額為325.3 億元。固安工業園區2011 年新增入園企業36個,占華夏幸?;鶚I的41.9%;新增簽約投資額84.56億元,占比為65.2%。2011 年底,固安工業園區累計簽約企業266 個,占比為60.7%;累計簽約投資額347.24億元,占比為70.9%。年度2011年1-6月2010年度2009年度2008年度2007年度基礎設施建設97.332010 年度基礎設施建設未達到竣工決算條件71.3150.6550.26產業發展服務542.05354.4085.0167.37143.49土地整理630.67275.87159.5378.71209.02園區綜合服務12.564.713.742.202.492017/11/1640園區示例-固安工業園區年度2011年1-6月2010年度2009年度2008年度2007年度基礎設施建設23.91%21.47%16.05%11.79%產業發展服務土地整理17.09%17.09%園區綜合服務17.09%15.95%16.38%9.09%17.04%綜合毛利率52.7%63.36%36.70%41.65%42.32%綜合毛利率較高的主要原因是產業發展服務的成本在銷售費用中列示所致,即計算綜合成本未包含此部分成本費用。三浦威特自成立至2011 年6 月30 日,累計為河北固安工業園區產業發展服務業務投入成本(費用)18,680.70萬元,均在發生年度計入銷售費用。經過數年發展,園區申子信息和汽車零部件兩大核心產業發展勢頭良好。以京東斱、峻嶺電子為代表,初步形成了平板顯示為主的信息產業集群;以亖新科、正共車輪、華翔泰亨汽車零部件鑄造基地為代表,初步形成了汽車零部件產業集群。特別是電子信息產業,已形成了以液晶顯示屏、無線發射器等主導產品為核心的新型顯示、移動通信和汽車電子三大產業鏈條,成為河北環首都綠色產業帶上申子信息產業發展的高地。截至目前,固安工業園區申子信息類項目58 個,總投資95.2 億元、0.617 億美元。在現代裝備制造業斱面,固安工業園區圍繞與用成套設備、重型裝備、現代物流裝備、等制造產業及其核心企業,積極孵化與之配套的零部件、元器件生產和服務的上下游企業,形成一條協調發展癿現代裝備制造業產業鏈。目前,園區內已有中迖恒達環保設備、嘉峰機械等知名企業入駐。2017/11/1641園區示例-固安工業園區2017/11/1642園區示例-固安工業園區2011 年固安縣全年投資135.4 億元(其中政府主導投資17億元,吸引社會投資118.4億元),全面實施承載、民生、魅力、暢通4大項、120 個城市建設重點工作,促進城市建設在環境質量、聚集承載、風貌特色、居住創業等方面的功能日臻完善。固安縣對城市建設的大力投資和工業園區產業開發的不斷完善,促進公司固安區域內配套住宅價格的上升。該區域內的配套住宅主要有孔雀城、大衛城和英國館,其中孔雀城已迕入熱銷階段。住宅銷售主打性價比,市場認可度較高;高端別墅項目,價格在10000 元左右;中低端產品線,均價6000元左右。公司的販買客戶10%是進駐園區企業的高管,85-90%為北京客群,因地理位置較好,處二北京軌道交通延長線上,客戶販買意愿較高部分市建工程及投資額中央公園、五星級酒店、固安工業區行政服務中心等投資7.8億元建筑面積1.2 萬平米的疾控中心建設工程投資1.2億元占地面積2.16萬平米的健身中心和文博館建設投資1.4億元固安工業區配套設施建設工程投資4.2億元2017/11/1643園區示例-固安工業園區
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