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一、工作目的與任務.doc

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?一、工作目的與任務2016年基準地價更新調整是在綜合分析現行基準地價體系應用情況的基礎上,利用最新的土地利用總體規劃資料、城市總體規劃資料、市場交易地價資料、土地收益資料以及地價指數和城市動態監測成果,采用定級與估價相結合的方法,全面或局部更新日照市城區土地級別和基準地價。根據日照市城區土地定級與基準地價更新項目要求,結合我市實際情況,該項目的主要工作任務:(1)開展現行城鎮基準地價更新成果實施情況評價,重點分析城鎮土地級別的適應性,城鎮基準地價與社會經濟發展和土地市場交易水平的協調性,以及基準地價修正體系應用的可操作性。(2)按照《城鎮土地分等定級規程》(GB/T 18507-2014)的要求,完成日照市規劃城區的土地定級工作,選取不同的影響因素,分別評定商業用地級別、住宅用地級別、工業倉儲用地級別。(3)按照《城市土地估價規程》(GB/T 18508-2014)的要求,完成日照市規劃城區的基準地價測算更新工作。在土地定級的基礎上,利用市場交易資料和其他方法更新基準地價,分別測定商業用地、住宅用地、工業倉儲用地不同級別的基準地價,并完善基準地價的修正體系。(4)按照《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)和《城市土地估價規程》(GB/T18508—2001)的要求,通過定性與定量相結合的方法,分析影響日照市規劃城區所轄建制鎮土地質量的經濟、社會、自然等因素,進行城區所轄建制鎮土地級別評定和基準地價測算,并完善基準地價修正體系。(5)基于規劃城區及所轄建制鎮土地級別調整與基準地價更新調查資料、規劃城區土地價格動態監測資料等,采用定量與定性相結合的方法,分析日照市城區及所轄建制鎮土地價格時空變化特征及影響因素。(6)開展土地增值收益率測算工作。為經一步貫徹國土資源部要求,做好各類劃撥土地資產處置管理工作,在本輪城鎮基準地價更新工作中,應開展土地增值收益率測算工作。二、工作范圍根據《日照市土地利用總體規劃(2006-2020)》確定的城區建設用地范圍,參照新修編的日照市規劃范圍,本輪更新評價范圍:1、城區193平方公里,2、國際海洋城18平方公里、山海天旅游度假區45平方公里。三、工作原則1.合法性原則?;鶞实貎r更新應以基準地價評估時點有效的土地法律、政策和規范性文件為依據,更新過程所采用的數據、方法、案例必須符合法律、政策、規范性文件和行業標準、規范的要求,要保證程序合法、結果合理合規。 2.客觀性原則?;鶞实貎r是特定土地內涵條件下的區域平均價格,是依據規程和實際測算得到的客觀價格,不得人為干預基準地價更新結果。3.實用性原則。要根據主地利用出現的新情況,有重點地解決原基準地價地類偏少、體系不完整等問題,強化基準地價的應用研究,提高可操作性。4.銜接性原則。更新工作要與現行基準地價、土地利用總體規劃、建設用地集約利用評價、地籍調查、城市規劃等成果相銜接。充分考慮地價管理要求與更新成果的銜接平衡、省內區際的銜接平衡、經濟發展水平的銜接平衡等,注重延續性,分析存在差異的原因,提出解決的辦法。四、項目技術依據 1.《城鎮土地分等定級規程》(GB/T 18507-2014) 2.《城鎮土地估價規程》( GB/T 18508-2014) 3.《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2007) 4.《城市地價動態監測技術規范》(TD/T1009-2007)5.《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行》五、項目工期成果預審在2016年8月31日前完成,最終成果驗收與公布實施在2016年12月前完成。 六、項目成果預審要求及提交內容更新成果驗收需進行初步成果預審。成果預審后需要出具預審意見,上報正式驗收成果應包含預審意見及修改情況說明。預審時應提供以下資料:1.土地定級和基準地價更新技術報告;2.土地定級和基準地價更新工作報告;3.現行基準地價實施狀況評價報告;4.土地定級和基準地價使用手冊;5.商業、住宅、工業用地土地級別與基準地價圖;6.定級因素作用分值及樣點地價圖集;7. 土地定級與基準地價數據庫。 七、成果驗收與備案提交內容 土地級別與基準地價更新項目成果包括文本、圖件和數據庫等三大類成果,具體如下: 1. 土地定級和基準地份更新工作報告; 2. 土地定級和基準地價更新技術報告; 3.土地定級級別圖; 4.基準地價圖;5.土地定級和基準地價更新數據庫; 6.土地增值收益調查測算專題報告。5
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