房地產信息系統需求分析說明書.doc

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?房地產信息需求分析說明書項目類別信息系統開發項目名稱房地產信息系統學 號姓 名二〇一一 年三月二十日修訂歷史記錄日期版本說明作者2011-03-080.9未評審的初稿王菊目錄1 引言 41.1 系統目標 41.2 系統背景 51.3 系統范圍 61.4 參考文獻 72 系統分析 82.1 房源信息管理 82.2 交易信息管理 82.3 資訊信息管理 82.4用戶信息管理 8 2.5 其他管理 83用戶需求 93.1 總體需求 93.2 功能需求 93.3 非功能性需求 10 3.2 約束 104 系統結構分析 114.1系統結構分析圖 125 數據庫設計 135.1 概念結構設計(用E-R圖構建概念模型) 13 5.2關系模型 175.3物理結構 176 非功能性需求分析 107 風險分析 10附錄A:詞匯表 16附錄B:業務流程 17附錄C:待定問題列表 18一、 引言(一)、系統目標1、系統的總目標 為買賣方提供更好的服務;更快捷的提供房屋信息;及時反饋買賣方對房屋信息的需求;系統具有友好性和易操作性;系統具有安全性和保密性;提高工作效率。2、 系統的功能目標(1) 、對房屋信息進行統一管理,包括添加,修改,查詢等功能。(2) 、對買賣方信息進行統一管理,買賣方在交易完成后可以提出反饋意見。(3) 、 后臺管理員可以對所有信息進行管理,包括添加,修改,刪除和查詢的功能。(4) 、買賣方對自己的個人信息進行管理,包括修改,刪除等功能。(5) 、買賣方可以在前臺頁面查詢各類房屋信息3、 系統的非功能目標(1) 、為買賣方提供優質的服務。(2) 、系統具有高安全性和高保密性。(3) 、 提高公司管理的工作效率(二) 、系統背景 近兩三年來,房地產價格成了人們關注的重點,經過2007年底的短暫調整之后,價格就進入了大幅度上漲階段,導致國家在 2009年底針對房地產市場不斷出臺新的政策。對于當前的房地產價格,國內學者持有不同的觀點,部分學者擔心我國會重蹈日本泡沫經濟的歷史,認為房地產價格現在處于泡沫狀態,如果放任發展,必將導致泡沫破滅,拖累整個宏觀經濟。然而,一個城市乃至國家房地產價格變動是一個非常復雜的問題,它受許多因素的影響:建筑成本、土地政策、經濟環境、城市規劃、人口變動、供求關系等。近期,我國房地產供應持續增長,建筑成本增長有限的情況下,房地產價格卻出現了大幅度的上升,此種情況主要是由于我國房地產的三大需求所致。在我國,房地產需求大致有三種 1、基本性需求:此種需求是為了滿足家庭比必備的住房需要,屬于基本需求范疇包括結婚購房、動拆遷購房、求學就業的臨時性居住、遷入定居等等?;拘枨笸哂幸欢ǖ姆€定性,其對產品、地域的限定性也比較明顯,對就近的交通、商業、服務、教育、醫療配套的要求較為直接和緊迫。由于我國城市化進程和人口流動的加快,城市規模在不斷擴大,導致基本性需求呈不斷擴大的趨勢。由于房地產需求是一種不可替代的需求,所以其基本性需求不太容易控制,屬剛性需求。 2、 改善性需求:如改善住房面積、改善居住環境、照顧老人晚年、子女教育的居住改善,甚至一些個性化的居住生活(休閑、度假)的改善等等。其最重要的特點在于:改善性需求、發展性需求比較明顯。改善性需求的可變性和穩定性兼而有之,因為改善和發展是一個總的方向,同時也受社會經濟、政策、市場特別是個人家庭情況所影響。這部分需求也有一定的可塑性。以上兩種需求是我們真正意義上的生活需求,它們的穩步提高,是房地產價格穩步提高的基礎。它們涉及到城鎮化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮化和人口的發展比較穩定,收入的增長大致與 GDP同步,即每年 8%到 10%,這三個長期因素都很重要,但不能解釋房價在短期內的暴漲。 3、 投資(機)性需求:投資(機)需求的部分則不外乎資產保值、房產市場中長期投資,買房出租獲取投資收益等等。在通脹的壓力下,買房子是居民儲蓄保值的最佳方法。此類需求相對來說以投資性的購房置業較多,包括部分個案性的特殊需求,局部也會有投機現象存在。其可變性較強,受政策、市場、金融、經濟等方面的影響較為明顯,也會存在一定程度的泡沫現象。相比較而言,其可控制性很強。從 2007年以來,此類需求快速膨脹,成為引發房地產價格快速上漲的首要推動力。(三) 、房地產的范圍就針對昆明范圍內主要的房地產公司,例如:云南英茂房地產開發有限公司 昆明市滇池路英茂集團大樓 昆明佳士森房地產開發有限公司 昆明經濟技術開發區經開路3號科技創新園C5-58 云南恒昌房地產集團有限公司 白龍路520號 云南俊發鳳凰置業有限公司 昆明市聯盟路232號 昆明鼎業房地產開發經營有限公司 昆明北京路延長線908號匯峰大廈內 云南銀德房地產有限公司 昆明市北京路98號錦華商廈18樓 云南中創房地產開發經營有限公司 昆明市春城路250號上海沙龍二樓……(四) 參考資料1、 彭大,余晶晶 《.我國房地產市場的供給需求分析》[J].經濟師 , 2009(8)2、 于琳芳 《.我國現行房地產宏觀調控政策存在的問題與對策建議》[J].中國物價 ,2008(7)二、系統分析房地產分為房源信息管理、交易信息管理、資訊信息管理、用戶信息管理、其他管理五大主要功能,這五部分功能共同組成了昆明房地產信息網絡系統。商業平臺系統通過財務接口與Oracle財務系統實現聯接,通過網站接口系統與信息網站實現聯接。(一)、房源信息管理1、房產類別管理。2、出租出售管理。3、求租求售管理。(二)、交易信息管理(三)、資訊信息管理(四)、用戶信息管理1、買方信息管理2、賣方信息管理3、后臺管理員信息管理(五)、其他管理1、留言管理2、圖片鏈接管理三、用戶需求(一)、總體需求1、建立對房地產信息提供全面管理的信息系統2、數據庫結構能夠滿足對信息的輸入、輸出和查詢3、對所有的買賣方及房地產信息提供全面的管理4、買賣方可以進行基本的房屋交易信息查詢5、對買賣方信息進行保密6、買賣方可以方便及時對房屋交易提出反饋意見 7、后臺管理員能方便的查詢和更新網站的基本信息8、實現后臺管理員對網站的管理,包括添加修改房屋交易信息,更改密碼和用戶權限9、買賣方可以方便的查看個人信息以及交易情況,并給出相應的評價(二)、功能需求1、房屋買賣方的信息提供全面和管理2、方便實現后臺管理員對買賣方信息的查詢3、后臺管理員可對所有信息進行管理4、不同的管理員權限可以更加安全的進行管理5、買賣方信息數據的高安全性,保密性6、 后臺管理員可以擁有不同的權限(三)、非功能性需求1、保證軟件、硬件開發等方面費用少2、使用穩定,操作靈活性高,操作方便易于掌握。3、系統的安全性強,中介公司房地產信息實現電子化管理,替代所有手工操作。4、買賣方可以在前臺通過網頁瀏覽查詢房地產信息。5、系統處理效率要比手工操作提高30%。6、系統界面設計友好操作方便靈活,具有安全檢查機制非授權用戶不能使用后臺不能偷看7、統信息要用密碼才可以訪問。8 具有高可靠性和容錯能力。(四)、約束人員:由于系統的工作量比較大,而我們開發人員相對比較缺乏。時間:一般系統的開發期至少需要半年,而我們開發小組只有10周左右的時間來完成?;A架構:我們所能用的資源較少,在基礎架構方面也存在一些約束。技術:我們都是在校生,沒做系統的經驗,在技術方面還比較缺乏。四、系統結構分析(一)、功能模塊劃分房地產信息網的功能目標共劃分成五大部分:房源信息管理,交易信息管理,資訊信息管理,用戶信息管理,其他管理,它們構成系統的第一層需求包,其中房源信息管理又可再細化,分為地區類別管理,房產類別管理,出租出售信息管理,求租求購信息管理;用戶信息管理分為買方信息管理,賣方信息管理,后臺管理員信息管理;其他管理分為留言管理,圖片鏈接管理,構成第二層需求包。功能模塊劃分圖:其他管理用戶信息管理賣方信息管理買方信息管理房地產信息網房屋信息管理房產類別管理管理員信息管理留言管理房源信息管理圖片鏈接管理五、數據庫設計5.1概念結構設計(用E-R圖構建概念模型)E管理員——R圖NAMEID客戶TEL客戶ID行業NAME類別ID出租出售房屋類別別墅ID房源類別房源名稱房源ID房屋類別ID房屋ID上市日期房子ID房屋類別ID規格面積地址圖片房屋信息出售售價出售編號類別ID面積出租面積出租編號租價類別ID留言內容留言標題編號客戶ID留言留言編號BBIAOT留言日期屬于屬于屬于房源客戶管理員房地產公司留言板管理詳細屬性見分類圖5.2關系模型房源類別(房源ID,房源名稱,房源類別ID,房屋ID)房屋類別(房源類別ID,出租,出售)房屋信息(房屋ID,房屋類別ID,上市日期,地址,面積,規格,圖片)出租(出租編號,類別ID,面積,租價)出售(出售編號,類別ID,面積,售價)客戶信息(客戶ID,客戶姓名,聯系方式)管理員信息(管理員ID,管理員姓名)留言(留言編號,留言標題,留言內容,日期,客戶ID)5.3物理結構設計房子類別表字段名字段類型字段長度備注房源ID自動編號10主鍵房源名稱文本16必填房源類別文本16必填房屋ID自動編號10外鍵房屋類別表字段名稱字段類型字段長度備注類別ID自動編號10主鍵出租文本16必填出售文本16必填房子表字段名稱字段類型字段長度備注房子ID自動編號10主鍵房屋類別ID自動編號10外鍵上市日期日期必填規格文本必填面積文本必填圖片地址文本必填出租表字段名字段類型字段長度備注出租編號自動編號10主鍵類別ID自動編號10外鍵面積文本2必填租價文本6 出售表字段名字段類型字段長度備注出售編號自動編號10主鍵類別ID自動編號10外鍵面積文本2必填售價文本6 交易表字段名稱字段類型字段長度備注交易編號自動編號10主鍵交易日期日期10必填交易名稱文本20必填房型文本5必填交易員文本8交易額文本必填客戶信息表字段名稱字段類型字段長度備注客戶編號自動編號12主鍵客戶姓名文本10必填聯系方式文本11 管理員信息表字段名稱字段類型字段長度備注管理員ID自動編號10主鍵管理員姓名文本10必填留言表字段名稱字段類型字段長度備注留言編號自動編號3主鍵留言標題文本10必填留言內容文本2客戶號自動編號12外鍵日期日期
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