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物業管理案例分析-chp9

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'物業管理案例分析-chp9'
?物業管理案例分析(四例)一、精打細算案例概述: 某小區的建筑面積近60000平方米,擁有住房400多套,分布在4幢大樓內,其中一幢為連體房,兩個門牌號各有一部電梯,為11層12站,其余三幢分別為22層23站二部,28層29站四部,共8臺電梯。某電梯公司在免保期結束后,提出若由他們繼續提供維修保養,每年維保費為29萬元人民幣,折合管理費開支0.413元/(M2*月),且維修人員接到報修后2小時到現場??稍撔^業戶委員會對類似設備免保期結束后新增加的管理費開支均不同意適當調高收費標準,要求物業管理費必須控制在原標準1.2元/(M2*月),且電梯出現故障必須在30分鐘內到達現場排除故障。如此情況該怎么辦呢?首先,管理處認為物業管理公司應盡量理解業戶既要好的服務卻又不愿承擔或少承擔義務的習慣思維,努力為業戶精打細算,降低維修保養費用。管理處了解到該電梯公司保養電梯,在上海甚至中國屬于壟斷企業,出的價格偏高。但這不是絕對的,應積極尋找其它有規模的、有質量的電梯保養公司參與競爭。接著,先對電梯公司進行協商,講清管理費的組成結構、業戶和業委會的要求,及電梯保養公司同樣面臨市場競爭的事實,希望該電梯公司能將費用降到0.25/(M2*月),即總價下降10萬左右,并按服務質量要求增派現場維保人員,確保電梯出故障在要求時間內到達。由于這家電梯公司缺乏市場競爭意識,放不下架子,一味追求其企業自身利益無意降價,物業管理公司在多次協商及談判不成的情況下,果斷將其逐出,同時積極尋找合作伙伴。經過努力挑選,終于同另一家電梯公司簽訂了維保合同,該公司的價格下降超過10萬元,服務承諾優于管理處提出的條件,并派出2名電梯維保人員實行24小時蹲點服務。最終取得了廣大業戶得支持,承擔了相應得管理費。案例分析: 本案例的發生是由于電梯維修保養費的多少引起的。物業管理公司通過多方努力,尋找到了價格適中,服務到位的電梯公司。電梯是高層建筑的主要上下運輸工具,它的維修保養有其特殊的要求,不能有絲毫的馬虎和懈怠,否則發生事故,就會造成人員傷亡。 從本案例的處理來看:第一,按照物業管理公司的服務理念要不斷滿足業戶的要求,作為物業管理公司就要站在業戶的立場看問題,為業戶當好家理好財,想方設法降低費用。第二,市場是殘酷的,對壟斷企業來說同樣如此,今天是壟斷的企業、行業,如果不順應市場,那么明天就會被市場所淘汰。第三,通過努力,新的電梯公司不但價格下降了,其服務承諾反而上去了,經過近一年的運行,事實證明其完全兌現了服務承諾。第四,證明了物業管理公司要適應業戶的需求,具有市場競爭力,則必須對維修保養費用嚴格控制。 從電梯的維修保養可以推廣到其他各項維保服務,物業管理公司也可以通過招投標的方式,來確定有效率、具有質量和價格適中的服務公司,這樣既降低了成本費用,又獲得了滿意的服務效果。 二、業戶利益重于一切案例概述: 地處浦東一高檔的具有歐美風情的外銷別墅,里面大多住著跨國公司的老板與主管,每月管理費高達1.5美元/平方米。支付這么高的管理費就應該享受到高層次、優質的管理與服務,其中免費幫助照看小孩也是服務項目之一。這項服務很受業戶歡迎,經常有業戶打電話來預約。 一天中午,管理處的顧小姐因要去參加她外公的追悼會早早地吃過中飯,把下午的工作交待一番后她準備離去。突然接到別墅內A座12號瑞士太太的電話,說因下午要去參加一個聚會,想請顧小姐去家里幫忙照看一下孩子。她家共有3個孩子,最小的僅幾個月。這讓顧小姐感到為難:一邊是自己親愛的-省略部分-東某地區的一個中高檔商品住宅小區,隨即便選聘了一家物業管理公司早期介入該項目的設計、施工與安裝工程。物業管理公司非常重視早期介入,本著做發展商“好參謀、好幫手、好朋友”的服務理念,專門成立了由公司物業管理部和工程設備部負責人組成的項目組,深入項目工地,查閱擴初設計方案和其它設計資料,與房產開發公司的項目領導、工程技術人員達成一致,很快拿出了早期介入工作計劃和工作方案,經開發商認可后迅速開展了工作。項目組在早期介入的一年中,立下“兩會一單”制度,堅持參加開發商的項目專題會議和工程例會,從保障未來業戶的利益、有利于物業銷售和售后物業管理出發,先后發出工作聯系單25張,對工程建設中的各種問題提出了71條意見和建議,其中大部分意見或建議被發展商采納,既提高了工程質量,又降低了工程成本,還避免了事后大量難以彌補的終生遺憾。另外,項目組還配合發展商擬制了《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《住宅使用公約》、《業戶手冊》、《前期物業管理服務委托合同》等大量的文件,組織策劃了《前期物業管理總體方案》、《業戶入伙實施方案》、《物業管理處籌建方案》、《物業管理各項費用預算》等前期物業管理的準備工作。 由于開發商站得高、看得遠,物業管理公司服務理念正確、關系處理得當,充分發揮了自身的優勢,使得該項目如期完成了建設過程和竣工、接管驗收;實現了邊小區施工邊業戶入伙,物業管理服務從高起點出發,向著高標準方向努力。兩年后很快成為上海市物業管理的一個樣板樓盤,各地前來參觀學習的房產開發公司和物業管理公司絡繹不絕。切身的體驗使房產開發公司和物業管理公司都一致認為:物業管理的早期介入是非常重要的和非常必要的,而且介入越早越好,這對物業的產權人、開發銷售者和管理服務者都極為有利。案例分析: 本案例從總體上描述了物業管理早期介入的重要性和必要性,我們認為無論是房地產開發商、物業管理公司,還是兩者的行政主管部門都是應該積極推廣和倡導的。 物業管理的早期介入對開發商的好處很多。首先,作為開發商在開發建設中需要一個好參謀,特別是需要聽取熟知其產品、能反映產品使用人需求的物業管理公司的意見,從而最大限度地完善自己的產品、最大限度地降低開發建設成本、最大限度地促進產品銷售。其次,開發商在開發建設中需要一個好幫手,特別需要有專業經驗的物業管理公司,協助其解決建房過程中發生的各種各樣的問題,如工程監理問題、設備選型與安裝問題、業戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。另外,開發商需要一個事業上的好朋友,即好的合作伙伴,使其集中精力做大事業,開發銷售更多更好的樓盤,而不是西瓜芝麻樣樣要,到頭來,芝麻沾手西瓜溜掉。 物業管理的早期介入對物業管理公司非常重要。通過早期介入,物業管理公司可以從未來潛在業戶的立場,盡早地了解工程項目的客觀情況,促使開發商糾正設計施工中大量的不當之處,避免潛在業戶使用物業、房產公司銷售物業、物業管理公司管理物業中發生不盡的煩惱與遺憾。同時,物業管理公司可以及時做好業戶入伙與前期物業管理的準備,實現物業管理服務的高起點、高標準,使廣大業戶受益。 物業管理的早期介入對房產開發與物業管理的行政主管部門來說也是值得重視的管理環節。行政主管部門需要培育與規范市場,希望房產開發公司開發建設越來越多的優質樓盤,希望物業管理公司為業戶提供越來越好的優質服務,希望房產開發公司與物業管理公司優勢互補,而物業管理的早期介入正好是一個理想的結合點,因此,推廣和倡導物業管理的早期介入無疑對這兩個相關行業的健康發展將起到積極的作用。
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