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佳盛園營銷策劃方案(新)

'佳盛園營銷策劃方案(新)'
?燁隆中國龍崗佳盛園營銷策劃提案目 錄第一部分:市場分析第二部分:項目分析第三部分:項目定位第四部分:項目規劃思路與建議第五部分:營銷推廣第一部分:市場分析§1、龍崗房地產市場特征§2、龍崗房地產市場狀況§3、區域專業市場潛在群體狀況§1、龍崗房地產市場特征一、住房需求強勁,開發規模日趨擴大 2004年龍崗房地產開發投資持續高速增長,房地產開發規模日益擴大,住房消費需求強勁,房地產信貸增長迅速,商品房價格穩步攀升,房地產市場購銷兩旺,市場供給與需求總體平衡,房地產業持續快速發展,進一步擴大了消費需求和投資需求,拉動了國民經濟增長。目前,有多個位于中心區及中心區西的住宅項目正積極打造,同期面市,掀起了聲勢浩大的造城運動,片區居住環境也將進一步得到改善,區域成熟度、交通配套、商業氣息、消費檔次也將大幅再提高。二、價格穩步上升 高收入階層仍傾向于居住在城市核心地帶,追求舒適、豪華高檔的精品戶型。部分開發商為他們開發面積在90—150㎡左右高層帶電梯住宅,價格定位為4000元/㎡左右,位于中心區域與景觀優美之地。三、區域化、板塊化日益凸現房地產開發企業的投資目前呈現以市場為導向的特點,越是熱點的地區,開發企業越具有熱情,越來越多的開發企業趨之若騖的在某個熱點地區聚集,并加劇該地區的競爭,甚至形成過度扎堆局面,而那些市場不景氣的地區無法提起開發企業投資的興趣,無人問津。例如龍崗中心城區及周邊區域已成為開發企業逐鹿的地方。四、物業付款方式多樣化 在現代金融政策和工具的大力支撐下,龍崗的購房者在樓盤的付款方式上,多數人采取了按揭付款方式,超前的消費意識正在逐步成為購房的主要手段,發展商也以次作為其促銷手段,如住房按揭、裝修按揭、車庫使用權等。六、開發商重視營銷操作 現階段,龍崗開發商在樓盤營銷手法上,主要以發傳單、樓盤包裝和各項媒體宣傳等組成,但樓盤包裝力度不夠,銷售人員的素質和專業也有待加強。但我們也看到了一些開發商已經開始重視營銷,既能對樓盤進行很好的包裝,又能利用軟硬廣告進行宣傳炒作等,形成較成熟的立體宣傳網絡?!?、龍崗房地產市場狀況一、龍崗—欣欣向榮的新區商住板塊龍崗中心城范圍大致界定黃閣中路東、深惠路北、龍平西路南、龍城中路西范圍。而中心區界定在吉祥中路以東,龍平西路以南、龍城大道以西、深惠路以北的城市用地,總用地面積281.68公頃,乃深圳東部地區行政、文化、商業、金融中心,為深圳8大衛星城市中首批啟動的一座現代化花園式衛星城。城中有區政府大樓、龍城廣場、龍雕塑等大型建筑,還有碧湖花園、城市花園、紫薇花園、新亞洲花園等樓盤,各類市政配套完善,行政中心、金融證券、商業百貨、文化教育、醫療衛生、餐飲娛樂等配套分布中心城區,整個中心城環境優美,綠草茵茵,自然景觀和人文景觀相得益彰,并享有“第二華僑成”之美稱,居家氛圍之濃厚居深圳中心城之最。目前龍崗中心城開發熱潮急劇升溫,眾多的商住項目破土而出,成為目前龍崗最為矚目的房地產開發熱潮區域之一。佳盛園、歐意軒、天健郡城、花半里、龍翔花園等項目相互競爭,互相添彩。二、龍崗房地產開發面臨的問題和困難1、房地產業的快速發展對龍崗生態環境的影響 隨著城市建設的加快以及房地產業的快速增長,未來三五年內龍崗的居住人口成倍的導入,勢必帶來廢氣、廢水、廢物排放的增加以及噪音污染的加重,這是龍崗在城市化時需要認真面對的問題,如果環保設施的建設沒能相應的跟上,或者環保措施不到位-省略部分-廣主題:開盤熱銷軟文第四節、持續熱銷期推廣一、時機分析:該階段銷售從高峰期開始下滑,主要工作應該做好成交客戶的售后服務工作,并形成良好的人際傳播,并通過以客帶客,促進成交,客戶資源不足時,可對有希望的客戶再過濾篩選,并做好獨立說服工作。二、價格策略淡季穩定,暫時不變三、推售單位    140㎡、150㎡戶型所對應的口彩較差的樓層?!   〈黉N手段(略)四、推廣主題高空間享受 高品質生活景致園林 空中演繹訴求點:從高層建筑上訴求高品質的生活與高質量的環境五、廣告宣傳計劃(待定)第五節、強銷期推廣一、介入時機時間:2005年5月-6月介入時機分析:結合國慶節的熱烈氣氛,此黃金季節的到來,成為銷售的主導期,也是擴大影響的時期。二、價格策略面臨行業季節性銷售旺季,樓盤價格繼續走高上調30元-35元/平方米,與前期的價格相結合,整體價格漲幅為45元-75元/,同時根據市場反饋進行微量調整。三、促銷手段1、精美禮品。2、以老帶新,優惠措施(送半年物業費或半年車位費等)3、十一房交會優惠(準備活動)四、推銷單位:低樓層或中間樓層(結合樣板房推售)五、推廣主題:(略)訴求點:1)從房型功能分區上訴求。2)從空中花園上訴求。3)通風、采光上訴求五、推廣活動工程封頂活動(預計活動)深圳春季房交會.六、廣宣、計劃(略)第六節:二度持銷期推廣一、時機分析:時間(2005年7月—2005年8月)該階段處于銷售淡季,該階段的主要工作應該對老客戶表示關愛與關心,通過促銷活動把佳盛園的品牌形象樹立起來,爭取新客戶上門。二、價格策略淡季穩定,暫時不變三、推廣主題感謝社會各界朋友對佳盛園的支持與厚愛!四、廣宣計劃(待定)第七節、二度強銷期介入時機9月-10月介入時機分析:結合十一國慶節的熱烈氣氛,這是銷售另一個黃金季節的到來,也是項目成功銷售時進一步拓展市場的最佳時機,此刻樓盤的外觀效果已經全部呈現,小區的綠化景觀即將成形,給客戶直接的視覺沖擊,樓盤的品質讓客戶直接來感受,對客戶的購買心理必將產生極大的觸動。一、 價格策略該階段的樓盤價格將有一個質的提升,提價幅度可以達到100元-150元/平方米,與前期的價格相結合,整體價格漲幅為145元-225元/㎡,同時根據市場反饋進行微量調整。三、促銷手段1、精美禮品。2、以老帶新,優惠措施(送半年物業費或半年車位費等)3、十一房交會優惠(準備活動)4、可以對西曬房型贈送空調等大件禮品帶動銷售四、推銷單位:對剩余戶型中結構不完善的戶型進行促銷。五、推廣主題:(略)訴求點:1)物業管理的服務功能上訴求?!   ?)開業訴求生活的便捷。3)景觀訴求六、推廣活動攝影大賽(通過頂層的風光照展現高層的獨到景觀)十一房交會.名車、名犬展七、廣宣、計劃(略)第八節 掃尾推廣一、介入時間:2005年11月-2005年12月。分析:此為銷售的掃尾期強銷沖刺期。二、價格策略尾盤銷售可采取適當優惠,措施通過折扣形式內部降價。三、推售單位剩余單位。四、促銷手段項目入伙在即,可以進行折扣銷售。給入伙的業主贈送相關禮物,恭賀喬遷之喜。五、推廣主題:(略)六、推廣活動1、 佳盛園入伙活動(預計)。2、 “心系業主·關愛到家”家裝趕集會活動七、廣宣計劃(待定)
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